年内涨5%“小意思” 瑞银高呼：香港房价还能再涨10年

　　根据中原地产近期公布的香港CCL领先指标数据，自2019年初以来，截至5月5日，香港房价已累计上涨6.63%，且逼近2018年8月时CCL指数的高位188.64。

　　针对香港高楼价的可持续性，及开发商以合理价格补充土地储备的能力，许多人持怀疑态度。

　　(中原城市领先指数CCL-数据截至5月5日，来源：Centaline)

　　日前，瑞银集团在一篇报告中表示，基于有限的供给、更多的人口流入，预计已持续10年之久的香港楼市升值周期在下一个10年中继续。短期而言，瑞银认为，在2019年底前，香港房价还将有5%的升值空间。

　　住房需求

　　瑞银表示，尽管在未来10年，随着人口老龄化，当地居民的住房需求或将出现下滑，但是，来自非居民的住房需求将足以抵消这部分下滑。

　　基于人口统计学，瑞银分析了香港的楼市需求。分析认为，香港每年的住房需求达到6.2万单元/年，相比于政府长期供给目标的4.5万单元，该需求主要还是受到非居民住房需求的支撑。

　　(香港住房需求增加，来源：UBS)

　　(长期住房需求平衡表，来源：UBS)

　　住房供给短缺

　　香港政府对于未来10年(2019-2028年)的住房总供给目标量为45万单元，比上一年的46万单元的目标略少。转换为每年的目标供给量则为4.5万单元/年，比过去10年的平均供给量高出了60%。其中，公共/私人的住房供给比例从之前的60/40调整为70/30。

　　不过，该目标供给量仍然远低于该机构所预测的未来10年(2019-2028年)中6.2万单元/年的住房需求量。

　　(香港政府的每年住房供给目标，来源：UBS)

　　大湾区(GBA)一体化

　　瑞银认为，大湾区计划将会在低交易成本的状况下，促进香港与周边城市的一体化。所谓的香港周边城市包括：澳门、广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、惠州、江门和肇庆。

　　瑞银预期，香港楼市将得益于大湾区更加强劲的经济活动，以及境外资产分配。

　　预测未来10年，香港房价仍处于升值周期

　　瑞银指出，当前开发商的净资产贴水状况(NAV discount)平均在40%左右，位于10年间(2008-2018年)平均水平的35%上方。

　　(中原城市领先指数vs香港开发商净资产贴水，来源：UBS)

　　鉴于开发商的净资产贴水状况正在减轻，瑞银表示，投资者不得不相信香港的房价仍处于升值周期，并相信开发商的积极资产管理能力。

　　在主要开发商中，瑞银认为，恒基兆业(Henderson)、新鸿基地产(SHKP)和【新世界(600628)、股吧】发展公司(NWD)将成为本次房价升值周期的主要受益者。基于两个原因：(1)土地储备的有效期较长；(2)大量的农业用地储备。

　　(开发商的土地储备和农业用地，来源：UBS)

　　根据瑞银对过去20年的数据分析来看，CCL指数与私人住宅租金指数(private residential rental index)之间存在强关联关系。

　　由于供给紧缺，瑞银认为，从2018年至2028年，香港住房供给短缺的规模将从33.4万单元升至50.4万单元。若将该预测加入到回测模型，瑞银预计，CCL指数/私人住宅租金指数的比值将达到218/229，这意味着，在2018年水平的基础上将上涨25%/19%。

　　综合而言，瑞银认为，考虑到住房供给缺口扩大以及大湾区的一体化发展，瑞银预计，香港住宅供不应求的状况将持续并加剧，并将支撑香港房价在下一个十年中继续处于升值周期。

　　短期而言，预计2019年底前将上涨5%

　　瑞银指出，尽管香港房价受到持续供给短缺的支撑，但预计仍将遵循短周期的波动。在该机构的多因素回撤模型中，瑞银发现，在未来三个月香港恒生指数(27353.93， 86.80， 0.32%)与CCL指数之间的关联度最高(调整的R方值为0.47)。瑞银分析称，这是由于股市的财富效应，以及金融或相关部门(比如，与IPO活动相关的律师、会计)从业人员收入的正相关关系造成的。

　　(CCL指数与恒生指数，来源：UBS)

　　此外，瑞银认为，利率上升对楼市的影响有限。近期，一个月HIBOR利率反弹至2%以上，而基于短期资金流的冲击，该机构预计该利率在年内可能骤然上涨。

　　不过，从历史经验来看，当利率上升时，CCL指标未必出现下滑，因为诸如住房供给、需求和就业市场前景等因素都会对房价造成巨大影响。尽管香港房价自2018年7月以来已向下调整了5%，但瑞银认为，这主要是受宏观经济的不确定性以及股票市场的下跌影响，而非因为利率上升。相反，最优惠利率仍处于历史低位，且利率上升仅0.125%的幅度几乎可忽略不计。

　　(CCL指标与汇丰银行最优惠利率的比较，来源：UBS)

　　瑞银表示，随着美联储升息周期的结束，最优惠利率的上行风险有限。即便该利率随着HIBOR利率潜在攀升的可能而继续上行，依然认为对房价的影响有限。主要基于以下两方面原因：(1)有66%的香港家庭没有住房贷款；(2)当前的抵押贷款与估值比率(mortgage loan-to-value rario)远低于之前的周期水平。此外，考虑到住房供给短缺、大湾区一体化，瑞银认为，2019年2月的住房价格跌幅将上升，而结构性的升值周期仍将维持下去。

　　尽管中原城市领先指数(Centa-City Leading Index，简称CCL指标)自2018年7月以来已下跌了5%，主要是近期股市表现稳定的影响。不过，瑞银认为，CCL指标已经触底回升，并将于2019年底达到190的目标位，距离当前180的位置尚有5%的上升空间。

　　（文章来源：智通财经网）