中梁IPO续集里的终章

　　昨日，中梁控股集团有限公司在香港上市的申请通过了聆讯。这已经是中梁控股上市故事里的续集，现在终于来到了终章。

　　此前，中梁控股第一次递交招股书是2018年11月13日，按照香港联交所主板上市规则，递交招股书6个月之后，若不能顺利上市，则变为“失效”。

　　在招股书仅失效3日后，港交所便更新了中梁控股最新招股说明书。

　　在港交所认可了中梁的财务数据与上市申请后，中梁距离梦寐以求的资本市场只差投资者的支持。

　　6月26日，中梁控股全球发售发布会在香港港丽酒店举行。

　　据观点地产新媒体现场了解，公司创始人兼董事长杨剑带着一众高管出席了现场。一直较为低调的杨剑也终于免不了在快要上市的时候透露出了欣喜，冷峻的面庞多了些许笑容，他说到：“我们对上市很有信心。”

　　对于在香港上市，杨剑一直都心向往之。

　　早在2017年的时候，就有市场消息传出中梁在筹划着上市，而在终于在过了一年后，中梁控股第一次递交了招股书；在经过6个月失效后，中梁控股再次提交便得到了港交所得通过。

　　据招股书披露，中梁控股该次预计将发行5.3亿新股，占发行后总股本的约15%；每股发行发行区间在每股5.2港元至6.68港元，预计将于7月16日于港交所主板挂牌。

　　倘若不行使绿鞋权，按每股发售平均价5.94港元计算，预计该次IPO可以为中梁控股集资29.18亿港元。

　　杨剑此前曾讲过：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会。”

　　中梁控股把这个机会变成了现实，杨剑驾驶着mini将大奔远远的甩在了身后。

　　据悉，中梁控股在2016年的合约销售额仅190亿元。随后，它便开始了火箭式的跳跃，2017年的 649亿元，再到2018年的销售1015亿元，销售额复合增长率达到了惊人的131%。

　　在营业收入方面，中梁控股在2018年为302.15亿元，2016年到2018年的复合增长率为221%。

　　据观点指数·2018中国房地产销售金额TOP100报告披露，中梁控股排名行业第19名。

　　从一个百亿“小房企”，到千亿销售的行业前二十，中梁控股只用了3年的时间，与其背后息息相关的显然是其奉行的“高周转”加上“456”战略，即4个月开盘，5个月现金流回正，6个月回款再投资。

　　其次，杨剑在2016年决心下沉到三四线城市，而这些城市为中梁控股提供了棚改红利，正是靠着快周转和棚改红利，加上标准化的产品，中梁控股实现了飞跃。

　　中梁控股的这套运营模式与碧桂园的运营策略有所相似，杨剑和杨国强对于收割三四线的看法一致。此前还有报道称，董事长杨剑曾经亲自到碧桂园去学习了他们的模式。

　　杨剑此前曾表示：“规模是中梁创造卓越的不动产投资集团的关键，坚持以做大主业规模为核心诉求”。

　　此前，曾有消息透露2021年公司的销售目标是3000亿元。对此，公司CEO黄春雷和公司副总裁游思嘉的反应则体现了两种风格，游思嘉在旁提醒黄春雷要“谨言慎行”，符合信披合规准则。

　　但黄春雷则显得较为乐观，他说：“一个人总是要有理想，要是之前的红利再来一波也不是不可能，公司在转变风格，变的稳健，注重利润和风控。”

　　在拿地方面，据黄春雷介绍，在16年到18年期间，中梁控股从基于长三角到全国化的布局，让其目前已经进入了124个城市，仅次于碧桂园与恒大。

　　在大奔和宝马mini的选择上，中梁控股似乎也开始反思并考虑重返二线城市，黄春雷表示：“在2019年，中梁控股拿地方面的策略是选择精三线，二线城市”

　　截止2019年4月止，中梁控股的土地储备有3886万平方米。但值得注意的是，中梁地产在2016年到2018年的毛利率都只有20%出头，处于行业低位。

　　同样的，碧桂园在2016年的毛利率只有21.1%，中梁控股被誉为“小碧桂园”的成色可见一斑。中梁控股在享受高周转，和三四线红利的同时，一如当年的碧桂园，低毛利率仍是其面临的难题。

　　此外，净负债率也是中梁控股波动较大的佐证，从2016年的1790%，2017年339.5%，到2018年为58%，在这3年间，中梁控股通过调整使净负债率下降了超过30倍。

　　根据招股上的解释为，中梁控股来自物业销售产生的内部现金大幅增加，而该增加一定程度上减少了对外部借款的倚赖，以及公司总权益的增加乃主要归因于自我保留盈利的增长。

　　公司副总裁游思嘉表示：“财务情况随着我们上市，打开我们资本市场，未来我们会持续改善我们的财务结构。58%的净负债率对于上市还是没上市的房企来说都是一个很安全的水平。”“相信在未来3年内，公司债务结构会有一个调整”

　　截止目前，中梁控股目前还有109个，总额147亿元的信托或资产管理计划尚未偿还，其中，有相当多的一部分都将于2019年到期需要偿还，大部分利率都在9%以上，最高利率的为13.9%，而在算上银行借款等融资手段，中梁控股在2018年的融资成本为9.9%，处于一个高位的位置。

　　游思嘉回应高融资时也讲到：“随着公司上市，打通融资通道，从去年的9.9%还有相当大的压缩空间。”

　　因此，可以看出上市对于中梁控股是一个很关键的节奏点，在大幅度改善了净负债率后，也侧面说明了融资公司在资金来源方面实行了管控。上市可以带来公众的资金流通，打开包括境内外的债券市场，公司债、美元债的成本会比民间信托低很多，从而改善公司整体的债务结构。

　　根据公司计划，其中60%的所得资金将用于现有物业项目或项目阶段的建筑成本；30%将用于偿还绝大部分的若干现有信托贷款；剩余10%将用作一般营运资金之用。

　　根据安永发布的关于2019年上半年IPO市场的报告指出，2019年下半年IPO活动将会有“财政和货币政策调控灵活度进一步增强”等利好。而阿里巴巴重返香港上市的消息也进一步刺激香港股市，包括在年初银行释放的大量资金进入了一级市场。

　　此外，中梁控股为了吸引投资者，也表明会将40%的净利润用于分红，属于内房企的最高一档的水平。

　　在IPO上市几成定局后，杨剑与他的中梁控股将进入一条全新的跑道，“闷声发大财”已经不适用，而资本市场对中梁控股的考验才刚刚开始。

　　（文章来源：观点地产网）