8月房企销售增速放缓 金九银十促销力度大 9月将迎来小周期复苏？

　　8月房地产市场继续走弱，房企销售情况也不如人意。克而瑞地产研究中心近日公布的统计数据显示，百强房企单月业绩规模与7月持平，不及上年同期单月1.3%的环比增速，市场观望态度明显。

　　克尔瑞数据显示，8月单月来看，万科、中海环比分别下降6%和14%。多数房企单月仍环比上升，其中，华润、雅居乐、融创等环比增幅高于20%。

　　　　从今年以来房企整体业绩表现来看，1至8月，按照可比口径统计，百强房企的累计业绩同比增速在4%左右，相比此前两年增速放缓。

　　上半年房企销售目标完成情况

　　九月和十月作为楼市销售旺季，对各家房企来说重要性不言而喻。有分析表示，金九银十的市场情况，或可决定一整年的业绩。近期中国指数研究院对上半年房企销售完成情况数据进行披露，数据显示在公布全年销售目标的前十强房企(碧桂园、万科、绿地控股未披露)中，仅【保利地产(600048)、股吧】及中海地产完成了全年销售目标的一半。

　　(图片来源：中国指数研究院)

　　房企纷纷布局二线城市

　　克尔瑞的数据显示，在房地产市场持续转冷的大环境之下，房企投资布局持续回归二线。8月，受监测企业的新增土储当中，一线城市建面占比3%，二线城市新增建面占比48%，三四线城市新增建面占比49%。从城市区域分布来看，房企在中西部拿地力度较大，其中昆明连续多月成为房企重点布局二线城市，太原、长沙、郑州当月土地成交量同样走高。

　　克而瑞方面的数据显示，综合来看，规模房企8月在三四线城市的拿地分布较为均衡，市场风险较小的长三角依旧占比最高，但不足四成，相较7月超五成的比例明显回落。

　　上述分析人士分析指出，从目前房地产市场整体情况来看，预计今年“金九银十”传统楼市旺季营销活动范围将会进一步扩大，特价房、一口价房限时特惠等活动会越来越多，但大范围的大幅度降价不会出现。

　　政策仍未放松

　　八月以来，随着楼市热度略有降温，行业政策也在保持趋紧态势，尤其是对房企融资方面趋严明显。7月30日中央政治局会议提出，不将房地产作为短期刺激经济的手段。之后在8月7日银保监会下发信托“64号文”，加强房地产信托合规管理和风险控制。同时，8月8日银保监会决定在32个城市展开银行房地产业务专项检查工作……

　　不过，近日央行宣布降准让市场猜测楼市将迎来反弹，分析认为影响有限。为支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，中国人民银行决定于2019年9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。此外，为促进加大对小微、民营企业的支持力度，再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点，于10月15日和11月15日分两次实施到位，每次下调0.5个百分点。

　　不过央行本次降准的主要目的是降低实体企业的融资成本，支持实体经济发展，因此降准对楼市的影响十分有限，当前房地产仍在调控高压期，监管部门会限制新释放出来的资金进入楼市。有媒体报道称，监管层正在严查信用卡资金流入楼市情况，包括境内房地产类商户、房产相关契税等。

　　东北证券认为，在全面降准的背景下，房地产融资依然受到定向调控，以防止资金过度流向房地产行业。在行业为景气状态下，尤其是房价环比仍上涨的背景下，行业融资政策短期不会放松，当行业基本面恶化时，或将有所宽松。

　　九月销量出现好转？

　　招商银行对今年9月第一周的房地产市场进行检测，从57个重点城市的数据来看，目前行业或已步入小周期复苏阶段。

　　不过该机构表示，全局销量的意义较过往周期或有变淡，主要是因为三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”干扰。从历史上看，本轮周期三四线城市与一二线城市错峰更大。结构上看，一线城市销量见底回升后增速又出现下行，二线城市销量滞后于一线复苏，或是今年销量复苏的最大贡献者。下半年，随着三四线持续低迷，或将带动整体销量出现第二个底部。

　　不过克而瑞地产研究中心分析认为，8月部分房地产企业业绩上升，主要是由于今年下半年企业加大供货力度，项目总体去化率并不佳。不过预计随着传统“金九银十”销售旺季的到来，房企将加大推案与营销力度。因此，9月供应压力将进一步改善，成交量有望企稳回升，但整体回升幅度有限。

　　仅供投资者参考，不构成投资建议

　　（文章来源：东方财富研究中心）