禹洲地产密集融资负债达555亿 上市十年净利率由55%跌至15%

　　长江商报消息进入白银时代以来，房企褪去野蛮扩张的外衣，“高质量增长”成为行业共识。其中，闽系房企代表禹洲地产(01628.HK)多次对外强调“规模”“利润”“风险”“三驾马车”平衡发展，不过，目前来看公司正与这一愿景渐行渐远。

　　半年报数据显示，随着收入与净利走高，禹洲地产毛利率却降至历史低值27.00%；净负债率由2018年同期的62.96%增至72.70%；总借款也从上年同期的365.48亿元大幅增加51.90%至555.16亿元。

　　禹洲地产相关负责人在接受长江商报记者采访时坦言，伴随着行业竞争加剧和洗牌，未来整个行业的毛利率下降已不可避免；同时，行业调控的深入，作为资金密集型的房地产行业，融资成本上涨、负债率上升是行业面临的共同问题。

　　业绩失色的同时，近日，禹洲地产17个月内3换财务总监的消息引起业界关注。有分析人士认为，频繁更迭财务负责人或是源于经营压力。对此，禹洲地产相关负责人表示：“实际上，3任财务总监任期加在一起长达11年多，近期禹洲地产更换财务总监对公司战略发展和财务稳健没有影响，不存在经营压力。”

　　毛利率降至上市最低点

　　与往年相比，禹洲地产上半年的经营业绩并不那么好看。

　　近日，禹洲地产发布2019年半年报，报告期内，实现合约销售金额284.74亿元，同比上升32.47%，收入116.37亿元；同比上升25.91%；母公司拥有人应占利润16.39亿元，同比上升23.22%。

　　营收净利双升背后，禹洲地产出现了毛利率走低、负债率攀升的情况。数据显示，2018年，其毛利率降低至上市以来的最低值30.72%。而今年上半年，禹洲地产毛利率为27.00%，比去年同期下降4.53个百分点。

　　对此，禹洲地产方面回函表示，虽然利润率等指标的下滑是整个行业面临的共同问题，但禹洲27%的毛利率等指标，依然保持优于行业平均水平的发展态势。

　　此外，上半年禹洲地产密集发债融资，分别于1月发行票面利率8.625%的5亿美元三年期优先票据、票面利率8.5%的5亿美元四年期优先票据，以及票面利率7.4%的1.36亿元的一年期物业管理ABS和票面利率7.9%的5.76亿元九年期物业管理ABS；2月发行票面利率8.5%的5亿美元五年期优先票据；4月发行票面利率6.5%的20亿元五年期公司债券， 及票面利率7.5%的15亿元的五年期公司债券。

　　由此，禹洲地产的加权平均融资成本小幅走高，较去年同期的6.52%上升0.95个百分点至7.47%。另根据披露，2018年上半年禹洲的净负债率为62.96%，2019年上半年已增至72.70%。总借款也从去年上半年的365.48亿元增长到555.16亿元，大幅增加51.90%。

　　同时，记者翻阅其上市十年间的财报发现，2009年至2018年，其合约销售金额从39亿元增至560.29亿元，10年间上升了14倍；收入从19.92亿元升至243.59亿元，10年增长超12倍；而母公司拥有人应占利润从11.10亿元增至35.49亿元，10年仅上升3倍。收入与利润的增幅并不对等，同时，公司净利润率已从2009年的55.28%跌落至2018年的15.33%。

　　禹洲地产方面坦言，伴随着行业竞争加剧和洗牌，未来整个行业的毛利率下降已不可避免；同时，行业调控的深入，作为资金密集型的房地产行业，融资成本上涨、负债率上升是行业面临的共同问题。

　　拿地平均楼面价翻倍

　　回溯禹洲地产的发展历程，其1994年创立于厦门，2009年在香港上市，与许多闽系房企一样，为加速全国化布局，禹洲地产将总部搬迁至上海。

　　目前，禹洲地产将长三角视作“主战场”，不过，近日，禹洲地产创始人及董事局主席林龙安提出，大湾区未来将成为禹洲第二大业绩来源地。禹洲地产方面对记者回函表示，2019年，禹洲以招拍挂方式获取佛山土地。

　　长江商报采访中了解到，继2018年1月通过收购沿海家园“资产包”将禅城沿海馨庭项目纳入旗下之后，今年1月，禹洲地产联合美的置业以13.69亿元斩获佛山市顺德区优质地块，溢价率约3.9%，楼板价4470元/平方米。

　　9月13日，长江商报记者实地走访位于佛山市顺德区黄中北路的地块了解到，该项目案名确定为禹洲朗廷湾，当前正在施工建设中，尚未开放售楼处，仅在离项目约4.5公里外的嘉洲城广场搭建了城市展厅。

　　根据展厅的销售人员介绍：“项目目前还处于蓄客阶段，预计售楼处在10月初对外开放，10月底迎来首开，具体价格还未确定，带精致装修可能会到3万元/平方米左右。”

　　纵观整个禹洲地产，今年以来，拿地节奏大幅提速。半年报显示，上半年禹洲地产新获地块的地价共约141.3亿元，权益总建筑面积约为153.44万平方米，平均楼面价为11106元/平方米。而去年同期，其新获土地的地价仅55.24亿元，权益总建筑面积121.67万平方米，平均楼面价5297元/平方米。

　　事实上，平均楼面价翻升一倍背后，禹洲地产多次在合肥、成都等地的招拍挂市场高溢价夺地，这也被研究机构认为风险潜存。

　　规模跃进牵出人事震荡？

　　事实上，随着行业寡头竞争格局隐现，“规模焦虑”日益凸显，禹洲地产也提出“2020年迈进千亿军团”的目标，根据市场测算，由此公司的年度销售增速将不低于49.25%，面临一定压力。

　　2019年，禹洲地产将销售目标定在670亿元，上半年其销售金额为284.74亿元，仅完成年度销售目标的42.50%。

　　值得一提的是，2018年，禹洲地产实现合约销售额金额约560.29亿元，未及年初设定的600亿元目标。对此，禹洲地产的解释是，禹洲在限价最为严格的长三角地区主动放缓了推货，约有96亿元货值达售未取证项目推后至2019年推货。

　　不过，禹洲地产对完成今年的目标持乐观态度，并回应称“有信心达成千亿目标”。禹洲地产相关负责人回复表示：“9月及4季度是传统销售旺季，根据禹洲推货安排，上半年、下半年推货占比为4:6，全年推货货值为1103亿元，这意味着只要禹洲完成61%的去化率，即可完成年度目标。”

　　而随着规模的快速跃进，其人事变迁也牵动市场神经。近日，禹洲地产“16个月内3换财务总监”引起行业观察人士源于经营压力的猜想。

　　据了解，许进业于2018年2月9日辞去禹洲财务总监一职，出走华南城；随后黄展鸿走马上任，但也仅在这一位置上坐了16个多月，于今年7月7日卸任后投奔大发地产。如今，禹洲地产财务总监一职再次由邱于赓接棒。根据披露，邱曾在2008年10月至2015年3月任禹洲地产副总裁、首席财务官及公司秘书，此次是再度回归。

　　对于短期内频繁变换财务总监，禹洲地产回复记者称：“实际上，3任财务总监任期加在一起长达11年多，应该说我们‘11年换了3任财务总监’。”其同时强调，近期禹洲地产更换财务总监对公司战略发展和财务稳健没有影响，不存在经营压力。

　　（文章来源：长江商报）