房价13万难盈利 融信深陷地王泥潭

　　“每一幅地王背后都是一部血泪史。”莆田商人欧宗洪创办的融信中国(03301.HK，以下简称融信)对此应该深有感触。

　　一切都源于那场震惊全国的土拍。2016年8月17日，融信力克万科、仁恒等18家房企，以总价110.1亿的价格拿下了上海静安区中兴社区宅地，较起始总价46亿元溢价139%，楼面价超过10万/平方米，可售部分实际楼面价预计达到14.59元/平方米，刷新了全国纪录，成为新的中国地王。

　　一战成名，融信瞬间成为业内关注的焦点。但正因为2016年火爆的土拍市场，房地产调控由此进入高压态势，上海也相继出台了限价令。

　　顶着“地王收割机”的融信倍感煎熬，开始主动降速，试图摆脱“地王”的标签。

　　万科的算盘

　　13万/平米的均价，能否让开发商盈利仍旧是一个疑问。

　　2020年5月13日，耗时多年，几经波折的中国“地王项目”——中兴路一号终于开盘。据悉，此次共推出了229套约50—210㎡的房源，总体均价为12.98万元/㎡，具体一房一价。

　　只不过，融信已经退居幕后，转由万科操盘。《英才》记者翻阅万科财报发现，万科于2016年12月披露，其以53.95亿元入股该项目，持股49%；而在2019年报中，万科在该项目中持有的比例升至49.7%。

　　更令人关心的则是该楼盘的售价，要知道该地块楼面价就已经超过10万/平米，而13万/平米的均价，能否让开发商盈利仍旧是一个疑问。

　　万科集团高级副总裁、上海区域本部首席执行官张海去年就曾表示，中兴路一号预计单价13万元/平方米，这是个“不赚钱的价格”。

　　相比上海豪宅楼盘，中兴路一号的价格并不占优势。13万元的价位在上海基本可以覆盖所有高档项目。绿地收购中民投的董家渡项目后，该项目已经开盘，命名为绿地海珀外滩，售价为13.8万/平米左右。这一黄金地段聚集了融创外滩壹号院、景瑞尚滨江等项目，售价也都在12-13万左右。而中兴路一号的地理位置优势并不如外滩，这样的价格，自然难以吸引买家。

　　链家官网显示，与该地块仅一街之隔的万科翡翠雅宾利目前二手房均价约92227元/平米。位于附近的华侨城苏河湾二手房均价为121129元/平米。而数据显示，万科翡翠雅宾利在售的324平方米别墅，平均售价不到10万/平米。

　　据悉，上海万科于2015年进入静安中兴板块，而雅宾利约50万方超体量住宅才是万科的重磅产品，中兴路一号紧邻雅宾利项目，与雅宾利1-4期滚动开发，资源和配套共享互补。

　　万科此举，可能希望通过翡翠雅宾利的配套带动中兴路一号的销量，而通过中兴路一号的高价格，提升周边项目的售价。

　　融信的账本

　　融信在2019年业绩发布会上再次向市场表明其降杠杆的决心。

　　面对高压的房地产调控，对于未来的“豪赌”已经无法实现。此后，融信一直想尽办法摆脱“地王”带来的束缚。“我们一直想把激进这个帽子摘掉，一个地王就把我们搞得够呛。我们不是激进，我们还是很稳健的。”

　　此后，融信出售其近半数股权给万科，回血53.95亿元，但这仍旧无法在短期内改善融信的财务状况。

　　据观点地产统计，2016年-2017年，融信在全国范围内分别新增21宗和78宗地块(包括29亿收购海亮集团资产包55%股权中的30余个项目)，支付权益地价为246.2亿元和342.4亿元。

　　其中，由于数宗高地价地块进账，2016年融信的新增土地成本高达12936元/平方米；与此同时，年内已交付物业的已确认平均售价为14384/平方米，地售比高达90%。

　　大手笔斩获土地的背后，融信的负债率也在2017年达到高峰。数据显示，2016年-2018年，融信的净负债比率分别为98%、159%和105%。

　　经历了快速扩张后，融信在2019年业绩发布会上再次向市场表明其降杠杆的决心。财报显示，截至去年底，融信净负债率大幅降低至70%。

　　此前几年的销售带来了利润规模的充实。2019年融信毛利润为125亿元，同比增长约55%；毛利率约24%；净利润约为58.9亿元，同比增长70%；归母核心净利润约31.8亿元，较去年增加27%。

　　但从盈利能力来看，融信表现不佳，近四年毛利率20.2%、16.6%、23.5%、24.2%；净利率仅为15%、8.7%、10.1%、11.5%。

　　而融信降低净负债率的“玩法”，也跟部分高周转房企一样，通过降低权益占比，提高整体股东权益。

　　资料显示，在2019年融信新增土储中，土地总成本368亿元，而融信的权益代价仅163亿元，权益占比44%，尚不足一半，低于同规模房企平均水平。

　　同时，在2700万平米的总土储，融信应占的建筑面积为1331万平米，占比49%，同样不足一半。

　　克而瑞公布的2019年房企销售排名中，融信的权益销售额为833.9亿元，权益占比仅有59%，甚至低于2017和2018年的69%和68%。

　　猛踩刹车，提质增效是融信在未来几年的主基调。2019年融信的合约销售额达到了1413亿元，同比增长16%，完成了全年1400亿元的目标。

　　但仅不到20%的增速，连创年度销售额增长的新低。要知道，这个增幅在2016-2018年分别高达107%、104%以及73%。

　　而在业绩发布会上，管理层对2020年并没有具体的数字要求，只是表示“保证10%-12%的增长”。

　　2018年，融信提出主动降负债，2019年里，融信开始囤积现金，截至去年底公司有息负债增长1%至631.78亿元。货币储备方面，融信拥有货币资金343.09亿元，同比增长37.26%，一年内的短期借款为187亿元，现金短债比1.8倍，短期内没有偿债压力。

　　看来，融信已经对速度没有太高的要求，从收割地王到财务良好，融信仍在路上。

　　（文章来源：英才）