越秀房产信托基金(0405.HK)：收购越秀金融大厦的最后时刻，投资者应该如何决策？

　　自10月越秀房产信托基金（0405.HK）公布收购越秀金融大厦以来，市场关注度持续升温。而在即将到来的12月6日，越秀房产信托基金也将就收购越秀金融大厦这一事项召开基金单位持有人大会。

　　这代表着，一旦收购事项获独立基金单位持有人批准通过，这座位于广州天河CBD核心区珠江新城的地标建筑将正式被越秀房产信托基金纳入囊中，该基金也有望借此跃升为香港和新加坡上市房产基金中持有最大估值中国内地资产组合的基金。

　　作为投资者，该如何看待这笔收购事项？该笔收购是否能为基金持有人带来更好的收益体验？

　　1. 资产属性优质，具备良好的投资吸引力

　　对于Reits而言，优质的底层资产往往意味着其盈利能力有了较大的保障。因此，探究底层资产项目的质素情况成为第一要义。

　　而此次越秀房产信托基金拟收购的越秀金融大厦，其来头并不一般，作为广州十大摩天大楼之一，可以说其具备绝对的稀缺属性。

　　一方面，在于其得天独厚的地理位置优势。大厦位于粤港澳大湾区核心区域，随着粤港澳大湾区国家战略的出台，湾区经济腾飞，优质的企业加速涌入将令其不断斩获市场新机遇。

　　当前，科技和金融是推动大湾区经济发展的引擎和血液，而越秀金融大厦位于广州天河区，众多金融、商务服务、信息技术等现代服务业企业纷纷聚集于此，形成了强大的虹吸效应，商业价值和潜力不断释放。据国际机构Z/Yen的排名，广州已跻身全球金融中心20强，稳居中国（内地）四大金融中心之一。而2020年天河区金融业增加值突破1000亿元，占全市一半。

　　作为地处核心地段的国际甲级商厦及地标性建筑，越秀金融大厦同时还与已被注入越秀房产信托基金的广州国际金融中心毗邻而立，收购完成后两者有望形成良好的协同效应，进一步提升品牌知名度，拓展业务发展契机。

　　另一方面，就建筑本身而言，越秀金融大厦的基础设施及设计质量均优，直升机停机坪带来商业附加价值，业务发展潜力巨大。

　　了解到，越秀金融大厦总建筑面积约21万平方米，高约309米，包括68层高的商业大厦，包括4层零售商场空间及64层写字楼空间，及拥有827个地下停车位的4层地库。与此同时，越秀金融大厦还具有独特的停机坪配套资源优势，其在顶层区域设有直升机停机坪，且开通了国内首条民用直升机城际航线，能够实现广州、深圳、珠海三城城际对飞。凭借这一系列优势，其知名度也进一步打响，商业价值倍增，稀缺价值得以充分显现。

　　此外，大厦至今已荣获美国绿色建筑LEEDEBOMV4铂金级认证、美国绿色建筑WELL V2铂金级预认证及中国建筑质量领域的最高奖项中国建设工程鲁班奖等多项海内外大奖，显示出市场对建筑品质的一致肯定。

　　从出租情况来看，截至2021年9月30日止，写字楼出租率高达93.8%。租户涵盖多家世界500强企业。目前，越秀金融大厦正在进入第二个租赁周期，大厦租金约为每月每平方米199.3元人民币，相比于同区可比物业每月每平方米218元，租金水平或将进一步得到提升，并以此带来更大业绩弹性。

　　综合来看，倘若越秀金融大厦成功注入，无疑能为越秀房产信托基金带来显着的价值提升，并提高持有人的回报率。而根据公开资料获悉，越秀金融大厦将扩大越秀房产信托基金组合估值约23%，基金拟于完成收购后特别分派每个基金单位人民币0.0255元，将增厚备考每个基金单位分派约3.4%至0.1055元人民币，备考分派收益率由6.68%提升至7.16%。

　　（来源：公司公告）

　　2. 融资方式合理，收购事宜获多家机构看好

　　据了解，此次越秀房产信托基金将采取综合融资方式支付78亿的收购总代价，包括按“100供37”比例进行供股，集资约32.61亿元，以银行融资形式筹集约38.28亿元，以及自身内部资源拨付约8.26亿元。收购完成后，越秀房产信托基金的借贷比率将维持在41%水平，相对《房地产投资信托基金守则》50%的借款限额上限仍有9%空间。

　　此举充分体现了越秀房产信托基金稳健的行事风格和以基金持有人的利益和效用最大化的管理理念。通过实施融资组合，不仅能让基金持有人获得平等参与基金发展的机会，还能进一步增厚股东利润。

　　市场层面，各大行机构对于越秀房产信托基金此次收购越秀金融大厦这一事项的看法均非常正面，对于投资者具有直接的参考价值。

　　大和在报告中指出，越秀房产信托基金(0405.HK)收购越秀金融大厦时机恰当，可以促进明年开始的每基金单位分派(DPU)增长，而且作价合理，将目标价由4.2港元上调至4.5港元，评级由“跑赢大市”升至“买入”。

　　瑞银近日发表研究报告，认为收购广州越秀金融大厦利好母企越秀地产，维持越秀房产信托基金买入评级，并给目标价5.6港元。

　　此外，国际知名的独立股东顾问机构Glass Lewis及ISS分别就此协议发表独立报告结合各大行机构的观点，表示此次收购可扩大及优化基金的物业组合，使写字楼占比从收购前53%提高至62%，亦使组合中物业的平均楼龄则由14.2年降低至13.4年，建议机构投资者建议在越秀房产信托基金持有人特别大会上投票通过相关决议案。

　　从宏观环境及经济周期来看，当前也是越秀房产信托基金获取优质及价格合适项目的好时机。往后看，受益于粤港澳大湾区及广州强劲的经济基础及持续增长的商业物业市场，越秀房产信托基金不断优化的资产组合及流动性增长空间，有望直接推动业绩提升与估值重构。

　　小结

　　自2005年上市以来，越秀房产信托基金的收入及分派等年均增长率超过5%，期间投资物业规模和估值的大幅增长，为投资者带来了稳定、可观的回报。越秀房产信托基金亦是市场上少有的能够同时获得3大国际评级机构“投资级”评级的房托基金，侧面验证了越秀房产信托基金的资产增值能力、商业营运能力及资本运作能力。

　　此次与越秀房产拟达成的收购事宜，是越秀地产和越秀房产信托基金“互动资本循环模式”长期策略的深入贯彻，在这一模式下，越秀地产专注于开发及培育优质商业投资物业，越秀房产信托基金则专注于持有并运营优质商业物业，两者在增长和稳定之间创造和维持可持续平衡，助力双方长远健康发展。

　　总的来看，此次收购事项达成后将使越秀房产信托基金资产规模及收益结构得到提升和优化，充分体现了越秀房产信托基金稳健的行事风格，有望为持有人带来更好的收益体验。对于投资人而言支持此项收购将是一个多方共赢的选择。