中期业绩稳健中揭示成长机会，中原建业(09982.HK)深化政府、资本代建探索

　　2022上半年，国内房地产市场整体仍旧没有走出阴霾，公开数据显示，百强房企的销售金额同比下降50.3%，各房地产上市公司的业绩难言乐观。相较之下，同属房地产板块的代建赛道更显吸引力。

　　8月30日，国内代建头部公司中原建业发布中期业绩报告。报告显示，上半年公司业绩稳健，基于良好的盈利和现金表现，公司计划11月4日派发中期息每股5.81港仙，派息金额1.6亿元，派息率达到80%。

　　在充满挑战的外部环境下，中原建业更显稳健的业绩再次反映了轻资产代建业的优越性，诚意满满的分红也引得一众投资者赞赏，助推公司今日股价逆势涨超8.3%。

　　一、上半年整体业绩稳健，省外扩张成效初现

　　如果考虑持续的疫情以及接连两年河南地区暴雨带来的项目洽谈和施工受阻影响，中原建业上半年的表现称得上超出预期。

　　公告显示，2022上半年中原建业实现营收3.78亿元，净利2.04亿元，期内净利率达到54%，尽管整体业绩在不可抗力的影响下有所下滑，但各项领先行业的数据在低迷的行业氛围仍是一抹亮色。

　　具体的业务推进上，截至2022年6月，公司在管项目266个，同比增长6.4%，在管项目建筑面积3141.34万平方米，同比增长4.4%，其中省内项目241个，总建筑面积2876.04万平方米。

　　与此同时公司的省外扩张初有成效，截至今年6月，除河南省外，公司已经顺利进入海南、新疆、陕西、山西、安徽和河北6 个省及自治区，省外项目总量达到25个，同比增长了13.6%，总建筑面积约265.3万平方米，管面积在总在管面积中的占比达到8.5%，比上年同期增长1个百分点。

　　业绩会上，中原建业表示目前来自省外的合约销售达到7亿元，同比增长22.5%，整个省外收入的同比增速达到13%左右。

　　整体来看，在复杂的外部环境下中原建业稳住了步伐，考虑政策端房地产利好政策不断出台，驱动行业逐步回暖，中原建业的业绩有望尽快回归增长通道。

　　二、政府代建、资本代建项目加速落地，千亿赛道支持持续成长

　　站在中长期的角度，代建赛道仍有着长足的增长空间，中原建业已经制订好应对策略，计划通过加快政府代建、资本代建以及管理咨询等业务落地，把握行业新机遇，同时构建多元营收支撑，不断强化自身的风险抵御能力。

　　政府代建层面，随着国内公租房建设任务的基本完成，保障性租赁住房接力成为发展重点，机构预测“十四五”期间全国保障性住房建设将达900万套，涉及投资2.34万亿元，其中2022年就将完成240万套。政府保障房项目向来有向社会招标代建的传统，专业的代建服务公司大有可为。

　　为把握这一机遇，2022 年上半年，中原建业与商丘、南阳、漯河、许昌、三门峡等12家平台公司签订战略合作协议，覆盖了河南省18个城市中的10个城市。同时，公司与8家国企达战略合作意向，成功地落地对应的管理咨询项目，已经为政府代建业务的全面铺开奠定基础。

　　资本代建层面是代建的另一个重要机会所在。在整个房地产板块去金融化进程中，金融机构、资产管理公司等正逐步成为房地产投资的重要主体。在已经出现代建项目落地的不良处置板块，代建公司与金融机构的通力合作，为不良资产提供金融支持方案和专业开发管理服务，实现不良资产盘活的模式已经跑通，收到各方欢迎。根据中信建投(601066)此前的测算，涵盖AMC与房地产信托在内的资方代建市场规模约在334亿元，将成为代建行业的新兴赛道。

　　中原建业在这一领域也已经提前规划，2021年底，公司与管理公司签署战略协议，为后续不良资产处理业务的展开做好提前准备。通过与河南资产管理的合作，公司已经在许昌实现单个项目的重组盘活，并在周口继续探索新项目的合作可能性。

　　公司卓有成效的新业务探索和落地彰显了战略定力，预计在良好的业务进展和前景下，中原建业将继续深化政府代建与资本代建探索，不断挖掘新的增长机会。

　　小结

　　事实上，回顾中国代建发展史不难发现，从2010-2011年的兴起阶段，2014-2015年的壮大阶段，2021年7月至今的爆发成长期，几乎每次行业的大跨越都与地产下行周期以及房价滞涨有关，代建的逆周期属性已经在过去得到反复验证。

　　与海外30%左右的代建渗透率相比，中国代建行业的黄金时代才刚刚开始，空间广阔，率先找到正确路径并不断优化方向的中原建业将是千亿代建市场红利的核心分享者。

　　但从中原建业当前仅0.97倍的市净率来看，公司的内在价值显然还没有被市场充分认知，率先抓住市场认知差的投资者，或许将把握住中原建业身上所蕴含的阿尔法机会。