券商聚焦汇丰降太古地产(01972)等香港地产股目标价与评级 指地产收租板块面临供过于求风险

　　汇丰发研报指，尽管近期香港房地产市场消息面较为积极，但香港的商业地产行业仍面临诸多，其中供给为最大问题。明年将看到至少二十年来最新的办公空间进入市场，但需求已在疲软基础上持续走低。市场情绪疲软，职位空缺较高。此外，在下行风险情境下，据该行估算其覆盖范围内股份约有25%的公司在未来一年内面临调整其每股股息/每单位派息的风险，进而对其股价造成负面影响。

　　在地产收租股及地产信托基金股中，该行更看好零售收租而非写字楼收租。该行将太古地产(01972)、嘉里建设(00683)两支收租股从“买入”下调至“持有”评级，并将在中环拥有较大风险敞口的香港置地(HKL)、冠君产业信托（02778）两支写字楼收租股从“持有”下调至“减持”评级。

　　该行予相关股份调整后的最新目标价与评级：

　　该行续指，据机构数据称，今年新增供应和空置办公空间应超过1200万平方英尺，相当于中环的六座国际金融中心办公楼，至少为自2002年以来的最高水平，且仍将持续增多。但由于租赁需求疲软，该行认为供应难以消化。长远来看，旅行限制放宽或改善跨国公司的写字楼租赁需求。但鉴于新建筑供过于求、本地企业裁员风险以及短期内跨国企业需求疲软，预计租金仍将面临下行压力。该行预计2023年写字楼租金将下降5-7%（此外为增长0-2%），而年初至今为0.8%。由于消费疲软及宏观逆风，该行亦对零售租赁持悲观态度并预测2023年将下降0-3%（之前增长3-5%）。本地消费者出境游的恢复以及房价下跌的负面影响或拖累复苏。

　　图：写字楼正面临着至少20年来最大规模的供应过剩

　　图：加之本地需求的低迷，预计写字楼租金将会下降