“三支箭”后港股地产走势犹豫 机构：短期压力纾缓 实际需求仍未复苏

　　11月30日讯（编辑 马轶杰）在地产支持政策“三支箭”连续利好的提振之下，港股地产板块近期表现十分火热。截至发稿，恒生地产分类指数11月已累计上涨29.14%，跑赢同期恒指。

　　但地产股在连续大幅上涨之后，短线波动也逐渐加剧，这即反映出短线资金对地产股的博弈心态，也显示出“三支箭”全部释出后，利好真空期，市场有所谨慎。

　　安信国际在最新的研报中也表示，地产三箭齐发，短期压力得以纾缓，但调控效果的不确定性、疫情影响及市场谨慎态度都是地产股仍要面临的潜在风险。

　　截至发稿，近20个交易日港股市值前十的地产公司多以上涨为主，碧桂园(02007.HK)累计涨超140%，龙湖集团(00960.HK)累计涨幅也超过8成。龙头房企的集体上涨，某种程度上代表了市场主流资金对地产股的态度正在改变。

　　同期，中小地产公司也迎来了大幅的超跌反弹。近20个交易日股价翻倍的公司就有10家，其中亿达中国(03639.HK)累积涨幅更是在900%以上，冠绝年内的港股市场。

　　需要注意的是，尽管股价层面涨势喜人，但更多是政策利好带来的预期改善。对于地产股长期的基本面来说，无论从市场还是政策来看，全面的反转和复苏仍然需要时间。

　　一方面，已发布的政策主要着重于帮助房企缓解流动性紧张，债务等短期问题，聚焦“稳主体”、“保交楼”等风险因素。

　　银河证券指出，在近期短短20天内，政策端“三箭齐发”，具有较强的信号意义，大幅提振各方的信心。但从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主。中指研究院也分析称，当前的政策思路是利用资本市场改善优质房企资产负债表，防范化解风险、盘活存量和转型发展。

　　另一方面，安信国际指出，目前获得支持的都是资产质量优秀的房企，如近期活跃的碧桂园、龙湖集团等。主要因为目前民营房企中，具备优质资产可作抵押增信的为数不多。而其他民企资金链压力仍然巨大， 融资难度依然较高。在股权再融资方面，当问题房企债权融资都有难度时，股权融资就更困难，重点或在并购重组上。三箭齐发下，将利好短期板块行情，然而主要都是围绕纾缓流动性压力为核心，真正解决问题仍须等待至销售回稳。

　　而在需求端，原本应是“金九银十”的楼市旺季，实际销售则十分平淡，与近期股市的火热形成了鲜明的对比。

　　据光大证券(601788)的数据显示，10月商品房销售面积为0.98亿平方米，单月同比下降23.2%，环比下降27.9%；商品房销售额为0.95万亿元，单月同比下降23.7%，环比下降30.0%；商品房销售均价为9687元/平方米，单月同比下降0.6%，环比下降3.0%。

　　另据中国指数研究院数据统计，11月楼市整体成交环比小幅下降，二线城市降幅明显。受疫情影响，北京、广州、深圳楼市表现不佳。监测城市库存总量环比上涨0.99%，深圳库存涨幅较大，为12.68%。

　　从长期来看，购房需求对应着房企的营收，只有需求端的回暖，才有可能解决地产行业整体面临的流动性难题。政策的支持更多在于风向意义。政策底已至，但市场底还需观察。

　　华泰柏瑞基金也认为，利好政策主要集中在供给端解决问题，让房地产企业减轻短期的债务压力，适度改善资产负债表，需求端的改善还需要时间。但房地产需求和经济发展水平密切相关，如果经济整体改善，人民收入水平预期提升，购房需求就有望逐步提升。因此，即使需求端政策进一步改善，实际房地产行业的景气度可能仍然需要一定时间才能明显回升。