特约大V龚成：疫情渐减受惠股——太古地产有限公司

　　太古地产有限公司

　　SWIRE PROPERTIES LIMITED

　　股票代号：01972

　　股息率：5.5%

　　市值：$1000亿

　　业务类别：地产业

　　集团主席：白德利

　　主要股东：太古股份有限公司（82.0%）

　　集团网址：http://www。swireproperties.com/

　　5年业绩

　　年度：2017／2018／2019／2020／2021

　　租金收入（亿）：114／123／124／124／126

　　总收入（亿）：186／147／142／133／159

　　不计物业公平值变化盈利（亿）：77.0／87.0／99.5／87.4／90.7

　　物业公平值变化（亿）：262／199／34.5／-46.5／-19.5

　　盈利（亿）：339／286／134／40.9／71.2

　　每股股息：0.77／0.84／0.88／0.91／0.86

　　--企业简介--

　　太古地产是香港及中国的综合地产发展商、业主及营运商。简单来说分做三个部分：物业投资、物业买卖、酒店投资。

　　物业投资即是长期持有物业，以持续收取当中的租金，以商厦及商场物业为主，这是太古地产的主要收入来源。而物业买卖即发展物业以出售，赚取其中的利润。

　　--拥优质资产--

　　太古地产持有应占物业组合的总楼面面积超过3000万平方尺。在香港，集团应占投资物业及酒店组合超过1300万尺平方尺，主要包括甲级办公楼、零售物业、酒店、服务式住宅及其他高尚住宅物业。

　　在中国内地，太古地产在北京、广州、成都及上海的优越地段持有六个大型商业发展项目的权益。该等发展项目全部落成后，预计将提供应占总楼面面积超过1000万平方尺，集团在香港及中国内地以外的投资物业组合，主要包括美国迈阿密的Brickell City Centre项目。

　　【图1】--太古地产的收入结构

　　【图2】--太古地产财务数据

　　【图3】--租金收入资料

　　太古地产有物业投资及物业买卖部分，而无论在收入及盈利贡献方面，大部分来自物业投资，即收租的部分，就是持有商厦及商场物业，以长线拥有。上图数据可见，受疫情因素影响，酒店收入减少，而这部分将慢慢因疫情减去而受惠。

　　商厦物业方面，主要有太古广场、太古坊、港岛东中心等，楼面面积总计逾1000万平方尺，租用率高，情况理想，而这些商厦物业无论在地点以及租金回报方面都是理想的，故太古地产这部分的组合十分优质。

　　商场物业组合方面，主要有太古广场购物商场、太古城中心、东荟城等。由于太古广场购物商场、太古城中心不止处于优质地段，而且定位是中高级，占了太古地产商场组合的大部分，可见太古地产无论在商厦及商场物业方面，大部分均是优质资产，虽然中短期受疫情因素影响，但投资者最重要以长远的眼光去分析，了解物业的长远价值。

　　【图4】--太古城物业面积图

　　【图5】--太古广场物业面积图

　　【图6】--东荟城物业面积图

　　--与房托不同--

　　香港有不少房地产信托基金（REIT），领展（0823）和阳光房产（0435）都是其中之一，而这些房托就是持有一个物业组合，收取其中的租金，并且将逾九成的可分派收入，以股息形式派给投资者。太古地产持有庞大的物业组合，而大部分收入都是来自租金，看似有点像房托，但其实两者并不相同。

　　首先，太古地产除持有物业收租外，亦有发展物业，即是做物业买卖。而太古地产与房托最大的分别是，太古地产不会被限制要将大部分租金派出，而是可以自行决定。

　　对投资者来说这有好有坏，这股虽然不少收入来自收租，但派息比率不及房托。而这股的优势，除持有优质资产外，亦是往后的发展，因为太古地产不将全部盈利派出，而是保留一半，用作再投资的用途，这会带动往后的价值提升，以及股息的增长。

　　--内地发展是增长动力--

　　在地产行业中，太古地产不止有规模优势，而且在发展大型综合项目方面，有相当的技术及经验，这亦是此企业其中一个独特之处。

　　太古城已落成几十年，目前仍保持相当质素，而且就算到了今天，外国仍有不少地产商特地到太古城，参考当中的建设模式。这个集合了住宅、商厦、商场的大型综合项目，交通方便、配套齐备，令内里成为了自给自足的城市。而这种发展大型综合项目的能力，正正是太古地产的优势。

　　【图7】--太古地产在中国项目面积资料

　　往后较大型、能为太古地产带来较大增长的项目，都是来自中国及外地。

　　太古地产将在香港发展大型综合项目的技术与经验，应用于中国，分别于北京、上海、广州、成都的优质地区，持有多个大型综合项目的权益，当中不少已落成，成为太古地产的重要资产，为其带来持续而理想的租金收入。

　　太古地产利用本身的优势（这只有少数地产产拥有的优势），去不断复制过往在香港这类大型复合式项目，在中国不断发展，相信长远仍是继续，成为这企业的发展动力。

　　除中国外，太古地产亦有在美国发展，成功发展迈阿密Brickell City Centre 综合发展项目，楼面面积达400 万平方尺。可见，管理层仍将这企业，定位为持续发展，并不是单纯持有原有物业收租。

　　【图8】--Brickell City Centre项目

　　--投资策略--

　　太古地产持有优质的物业组合，加上定位于中高档次，当中的租金回报亦理想，加上物业组合有相当价值，长远计的租金会保持上升，当然中短期一定有上落。

　　另外，由于太古地产有发展大型综合项目的技术与经验，这是独有优势，无论是发展中国又或是外国的项目，都能为太古地产带来理想的回报，亦会令往后的总租金收入有增长力。因此，太古地产有相当的质素，是不错的优质股，长远投资有一定回报。

　　近年疫情影响，令部分业务如酒店较弱，商场的租金也受影响，但疫情慢慢减去，预期经营环增将慢慢好转，收入将会因此提高，这企业将会因此而受惠。

　　目前股价合理，投资者可分注投资，买入后等疫情进一步减退，加上这企业本身仍有基本增长力，企业价值会慢慢提升。这股是平稳增长及收息型，适合中低风险的投资者。

　　（本人为证券业持牌人士，未持有上述股票。上述文章只是企业分析，并不构成任何投资邀约，投资者在投资前，请自行花时间研究企业，才决定是否适合自己。）

　　【作者简介】龚成

　　畅销书作者：《股票胜经》、《选股胜经》、《50优质潜力股》、《50稳健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富蓝图》、《80后百万富翁》、《80后2百万富翁》、《80后3百万富翁》、《财务自由行》

　　财经节目主持人：香港Now TV

　　致富教练：《经济一周》理财真人Show

　　专栏作家：《经济一周》

　　财经类人气博主：Facebook 10万+粉丝，在线答疑10000余条

　　股票课程导师：香港、澳门2000+学员