弘阳地产：营收大增 双轮驱动差异化发展

　　日前，弘阳地产披露的2019年年报称，公司合约销售金额651.5亿元，同比增长38%，超额完成目标9%。同期实现合约销售面积490.5万平方米，同比增长39%。提出2020年的销售目标为750亿元，若能保持当前增速，压力不大。克而瑞研究中心分析师沈晓玲、查明仪认为，之所以说压力不大，是弘阳地产2018年上市之后进入了快速扩张的上升通道，全国化布局见成效，江苏作为大本营贡献最大，销售金额占比达64%。以下从销售、投资、财务和战略等四个方面全面诠释年报。

　　销售：地产营收同比增长38%

　　年报显示，2019年弘阳地产合约销售金额651.5亿元，同比增长38%，虽相比前几年增速有所下降，但仍高于行业平均水平。对比2018年提出的600亿元预售目标，超额完成9%。同时，销售金额排名较上年同期上升6位，位列第54。同期实现合约销售面积490.5万平方米，同比增长39%，均价基本与上年相当，为13283元/平方米。业绩发布会上提出2020年的销售目标为750亿元，若能保持当前增速，压力不大。并且相比同规模房企，目标增速较大，若能达成目标预计排名将有所提升。

　　全国化布局见成效，江苏作为大本营贡献最大。上市前，弘阳还是一家根植于江苏的区域房企，近两年开始加大全国化布局。2018年，江苏所在的长三角区域仍是销售主力，金额占比93%，但中西部的核心城市重庆、成都和武汉也开始贡献销售额。至2019年，企业基本完成全国化布局，贡献销售额的城市由2018年的11个增加至27个，中西部金额占比提升至14%，珠三角板块也有所贡献。这部分得益于弘阳的“3671”大运营体系打法，即拿地3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金回正，有力地保障了全国化布局战略落地。

　　投资：做透大江苏深化全国布局

　　弘阳坚持“做透大江苏，深耕长三角，布局都市圈”的战略布局。年报显示，2019年弘阳保持了积极的拿地态度，新增57幅土地，新拓展了17个城市，包括济南、青岛、西安、长沙、温州和郑州等。新增土地计容建筑面积693万平方米，平均楼面地价上升22%至5607元/平方米，拿地金额约389亿元，按此计算的拿地销售比高达0.60。由于仍处于扩张阶段，管理层在业绩发布会上表示，2020年将把回款的40%-50%用于投资。此外，2019年近半新增土储位于江苏的深耕城市，达336万平方米，占比49%。截至2019年年末，弘阳拥有153个项目共1693万平方米土地储备，同比上升29.4%，权益建筑面积925万平方米，总土储权益占比约55%。按照目前的销售情况和增长速度来看，弘阳的土地消化周期约为3-4年，储备较为充足。从总土储布局来看，全国布局进一步深化，新涉足环渤海区域。2019年企业在上海设立双总部，也体现了这样的决心。

　　财务：公司将全面提升盈利能力

　　年报显示，2019年弘阳地产实现营业收入151.70亿元，同比大增64.19%，其中物业销售收入为贡献主力，为147.18亿元，占比97%。营收主要集中在下半年，这与企业的结转周期和节奏有关系，下半年交付的项目增多，使得全年营收增速回归到较高水平。此外，商业物业租金收入为4.52亿元，占比3%。

　　报告期内，弘阳地产实现毛利润38.13亿元，较2018年上升31.95%，但毛利率下降6.1个百分点至25.1%，低于行业平均水平。毛利率下降主要是受到交付项目的城市分布影响，高毛利项目结转变少。短期来看，楼面地价上升，但销售均价持平，利润率暂时不会有太大改变。但长期来看，由于企业采取商住结合拿地的策略，能低成本获地，并且随着新进入城市的深耕和产品升级，预期未来整体毛利将有所回升。同时，净利润和归母公司净利润分别为16.36亿元和14.68亿元，同比上升23.9%和4.1%。但净利率和归母公司净利率分别同比下跌3.5和5.6个百分点至10.8%和9.7%。归母公司净利率跌幅超出净利跌幅，是由于期内并表合作项目结转收入变多，拉低了归母公司净利率。

　　战略：双轮驱动差异化发展

　　基于自身独特的商业基因，弘阳地产坚持“住宅+商业双轮驱动”的战略。2019年弘阳商业经营板块实现营业收入4.11亿元，同比增加14.6%，酒店经营板块实现营收0.4亿元，同比增加7.5%，商业和酒店合计营收占比2.97%。虽然商业板块目前的营收占比不是很高，但企业在这方面投入较大精力，预计将成为未来的重要发力点。截至2019年，弘阳地产已在全国范围内累计开业4家商场，并且企业表示未来将持续扩大规模，2020年将在扬州、衡阳和燕郊新开3座商场。除此之外，弘阳引入了不少商业地产高端人才，包括曾在中海、龙湖和鸿坤任职的袁春，负责过万达多个业态并且在商业板块有丰富管理经验的沈嘉颖等。职业经理人带来千亿企业的经验和模式，将为发展中的弘阳提供更大的力量。