地产开发投资不减库存新低 概念股引关注

　　地产开发投资不减库存新低 概念股引关注万科:净利显着增长 持续领跑行业阳光股份(000608) :业绩锁定性强 否极泰来保利地产(600048) :销售快速增长 即将迎来业绩释放万泽股份(000534) :向高温合金新龙头迈进

　　地产开发投资不减库存新低 概念股引关注

　　昨日，国家统计局公布2017年1月份至8月份全国房地产开发投资和销售情况。其中，2017年1月份至8月份，全国房地产开发投资69494亿元，同比名义增长7.9%，增速与1月份至7月份持平。另外，8月末，商品房待售面积62352万平方米，比7月末减少1144万平方米。相比2月份的7亿平方米库存，目前库存数据跌到近3年的最低值。截至目前13：20分，板块涨幅1.88%。个股表现如下：

　　消息面上，在中国房地产业协会、中国房地产测评中心举办的“2017中国房地产企业品牌价值测评成果发布会暨房地产品牌价值高峰论坛”上，《2017中国房地产企业品牌价值测评研究报告》发布，2017中国房地产开发企业品牌价值50强等榜单同时发布。其中，中海地产、恒大集团和万科分别以529.21亿元、431.23亿元和404.41亿元品牌价值，继续蝉联房地产开发企业品牌价值排行榜前三强。

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　　万科:净利显着增长 持续领跑行业

　　万科A(000002) 000002

　　研究机构：国信证券(002736) 分析师：区瑞明,王越明 撰写日期：2017-08-29

　　2017 年上半年归母净利润同增36.5%,EPS 为0.66 元。

　　2017 年上半年,公司实现收入698.1 亿元;归母净利润73 亿元,同比增长36.5%;全面摊薄的净资产收益率为6.48%,同比增加0.99 个百分点;EPS 为0.66 元。

　　销售显着增长,扩张步伐稳中有进,土储丰富。

　　销售显着增长,市占率快速提升,已售未结资源丰富:2017 年上半年,公司实现销售面积1868.5万平方米,同比增长32.6%;销售金额2771.8 亿元,同比增长39.5%,市场占有率为4.69%,较2016 年末上升1.58 个百分点。截至2017 年上半年末,公司已售未结面积为2982.5 万平方米,已售未结金额约为3838 亿元,较2016 年末分别增长30.8%和37.9%。

　　扩张步伐稳中有进:2017 年上半年,公司获取新项目79 个,总规划建面1559.8 万平方米,权益规划建面983.8 万平方米,权益地价总额约537.9 亿元,新增项目均价为5467.8 元/平方米,新增项目主要位于一二线城市,64.7%的新增项目为通过合作方式获取(按建筑面积计算),新进入哈尔滨、石家庄、兰州等城市,拿地面积/销售面积为0.83,扩张步伐稳中有进。

　　土储丰富:截至2017 年上半年末,公司在建项目总建面约6462.6 万平方米,权益建面约4256.9万平方米;规划中项目总建筑面积约5176.9 万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3461.1万平方米。此外,公司还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建面在2017 年上半年末合计约294.1 万平方米。

　　财务状况优,业绩锁定性较好。

　　2017 年上半年末,公司剔除预收账款后的资产负债率为70.9%;短期偿债能力保障倍数——货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.1 倍,短期偿债能力优;净负债率为19.6%,较2016 年末下降6.3 个百分点。公司2017 年上半年末预收款为3579.31 亿元,在扣除2017 年上半年末营收后,剩余部分仍可锁定2017年一致预期营收的167%。

　　拓展业务持续发展。

　　公司拓展业务持续发展,积极布局盈利增长点——①物业服务:2017 年6 月发布的物业百强名单中,万科物业连续第八次蝉联综合实力第一,并获得“2017 中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号;②商业开发与运营:公司以印力集团作为旗下商业开发与运营平台,截止2017 年上半年末,共持有及管理的商业物业面积超过850 万平方米;③物流地产:2017 年初至半年报披露日,新增14 个物流地产项目,合计规划建面约108 万平方米,截至半年报披露日,公司流地产业务累计获取32 个项目,可租赁物业建筑面积256 万平方米,另已签约锁定建筑面积为250 万平方米,获取项目中已建成运营项目共11 个,其中稳定运营项目共9 个,平均出租率达到98%,公司参与普洛斯私有化如能完成将有助于完善物流地产的布局;④截至2017 年上半年末,泊寓业务已覆盖21 个一线及二线城市,累计获取房间数超过7 万间,累计开业超过2 万间,开业6 个月以上项目的平均出租率约87%。

　　长期领跑行业,维持“买入”评级。

　　行业处于降温阶段,利于公司加速提升市场集中度,我们看好公司“轨道+物业”模式的发展以及各类拓展业务的布局,预计2017/2018 年EPS 为2.25/2.52 元,对应PE 为10.3/9.2X,维持“买入”评级。

　　风险提示。

　　若调控矫枉过正导致行业基本面超调,而政策又不适时放松。

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　　阳光股份:业绩锁定性强 否极泰来

　　阳光股份 000608

　　研究机构：安信证券 分析师：陈天诚 撰写日期：2017-08-02

　　事件:公司公告2017半年报,上半年共实现营业收入3.69亿元,同比增长57.50%,归属于上市公司股东的净利润-7884万元,同比增长41.91%;基本EPS-0.11元,同比增长38.89%。

　　上半年完成天津及北京项目退出,预计年末贡献投资收益5亿:

　　1)天津杨柳青项目:公司5月向蓝光发展(600466)控股子公司出让了天津杨柳青项目,预计总回笼资金21.3亿,公司存货余额下降21.63%,截至年中,公司未售项目仅剩下7.9万方。

　　2)北京阳光大厦项目:截至2017年中,公司原有9个投资性房地产评估价值为51.03亿元,其中阳光大厦估值9.68亿元。公司3月份与大业信托签订转让协议,拟以3.16亿元价格转让阳光大厦所在项目公司权益,其中而阳光大厦在交易中的评估值约13.88亿元,比投资性房地产的账面价值高出43%。

　　3)否尽泰来,预计全年业绩反转。截至2017年末,杨柳青及北京瑞腾100%股权已经划为持有待售资产,账面总值为30.8亿元。上述标的工商登记变更尚未完成,损益尚未在报表中确认,但转让价款已经收到,预计将分别为公司2017年度合并报表带来投资收益约2.94亿元和2.12亿元。

　　我们测算持有物业真实重估值近60亿,潜在退出收益可观:由于阳光大厦项目已经处于处置状态,相应资产调整至持有待售资产。公司2017年中投资性房地产余额41.36亿元,同比下降了8.7%。扣除阳光大厦后,公司权益可出租面积17.7万方,综合的出租率达到88.9%(2016年底为81.4%)。我们认为公司现有物业处于低估状态,综合附近物业的资本化率及今年两次退出的交易溢价率估计,其持有物业真实重估价值估计在60亿元左右。

　　减少长期负债9亿元,财务包袱有所减少:随着天津杨柳青和阳光大厦项目的退出,公司上半年收回投资收到的现金6.74亿元。同时期末长期借款24.33亿元,比上年同期减少9.64亿,同比下降16.23%。因此公司上半年财务费用率下降至35.4%(上年同期61.62%)。

　　投资建议:公司制定了新的发展方向和轻资产业务模式,并形成了以对资产投资、改造、营运及退出为主线的全新组织架构,正在重塑在地产行业产业链上端的资产管理能力。我们维持之前的判断,公司最差的年份已经过去,我们预计公司2017-2019年EPS分别为0.36元、0.47元、0.62元,维持买入-A评级,给予6个月内目标价10.16元。

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　　保利地产:销售快速增长 即将迎来业绩释放

　　保利地产 600048

　　研究机构：东北证券(000686) 分析师：高建 撰写日期：2017-09-06

　　事件:2017上半年公司实现营业收入544.71亿元,同比微跌1.23%;归母净利润56.51亿元,同比增长13.92%;EPS0.48元,加权平均净资产收益率为6.17%。

　　销售继续快速增长,净利率同比微升。公司销售规模再创历史新高。2017年上半年,公司实现签约销售金额1466亿元,同比增长33%,达到上年全年签约金额的70%;实现签约面积1054万平方米,同比增长28%。受结转区域和产品结构的影响,公司利润率水平有所回升,毛利率和净利率分别为30.80%和13.15%,分别较去年末回升1.80%和2.12%。

　　走过阶段性拐点,业绩释放期到来。2015年公司销售增速有限,2017年上半年结转受到一定程度影响,公司2016年后走上发展的快轨道,经营执行力显着提高,销售金额大幅增长,同比增长36%,2017年上半年销售额继续保持33%的高速增长。随着销售项目陆续进入结转期,公司营业收入和利润将逐步提高。

　　土储优质,布局广州、北京、上海核心城市群。2017年上半年,公司完成与中航工业房地产业务的整合工作,土地资源较去年同期有较大增长。公司通过并购整合、招拍挂、合作等方式新获取项目59个,新增容积率面积1693万平方米,总土地成本625亿元,分别同比增长122%和39%。公司重心仍以一二线为主,上半年一二线城市拓展面积1277万平方米,占比达75%。公司共有在建拟建项目386个,规划总建筑面积16991万平方米,待开发面积7045万平方米,其中一二线城市占比约为68%。公司作为地产行业的央企龙头,新增土地渠道丰富,将持续受益于房地产行业集中度的提高。

　　融资渠道畅通,强化资金保障。为应对资金紧张及利率上行风险,公司提前抢占信贷资金,锁定低成本贷款。2017年新增借款中主要为银行贷款,公司新增有息负债综合成本5.05%(除中航项目外新增有息负债综合成本4.66%),存量有息负债综合成本4.75%,公司融资优势明显。

　　公司在手土地储备丰富,为未来稳定发展提供有力支持,预计未来市场占有率会进一步提升。公司估值较低,动态市盈率为9.2,具有较高的安全边际。17年上半年,证金公司增持约2.1亿股公司股份,占公司总股本的1.78%,对公司发展预期看好。

　　维持“买入”评级。预计2017、2018和2019年EPS分别为1.20元、1.43元和1.80元。当前股价对应2017、2018和2019年PE分别为8.49倍、7.15倍和5.67倍。

　　风险提示:行业政策调控持续收紧;货币政策收紧。

　　地产开发投资不减库存新低 概念股引关注万科:净利显着增长 持续领跑行业阳光股份:业绩锁定性强 否极泰来保利地产:销售快速增长 即将迎来业绩释放万泽股份:向高温合金新龙头迈进

　　万泽股份:向高温合金新龙头迈进

　　万泽股份 000534

　　研究机构：安信证券 分析师：齐丁,衡昆 撰写日期：2017-03-02

　　2016年业绩符合预期,主要利润来源于资产处置。2月28日,公司发布年报,2016年收入同比下降60.42%;归母净利润7,619万元,同比增长64.10%;扣除非经常性损益后归属母公司所有者的净利润-10,250.1万元,较去年同期减少1125.4%。公司主要利润来源为部分房地产项目的销售及转让股权的投资收益,其中处置深圳万泽地产和深圳碧轩100%股权合计获利1.9亿;此外,受益于苏州、无锡的房地产回暖形势的带动,太湖庄园一期项目实现销售收入15,819万元,同时准备适时启动二期开发建设工作。

　　转型快速推进,高温合金新龙头正在崛起。一是高温合金新主业实现收入709.9万元,毛利率高达57.10%,已实现超纯高温母合金稳定的批量化生产能力,建立了具有自主知识产权的先进发动机用单晶无余量精密铸造生产体系和质量保障体系,在叶片良品率、硫含量等技术关键指标上达到或接近国际一流水平;二是与国内某航空发动机维修企业等客户达成合作意向,与业内机构形成了良好的合作关系;三是四大制造研发基地整装待发,包括在深圳和长沙分别建立起研发和工程中心,同时深汕万泽精密铸造在深汕特别合作区购买土地49,996平方米,取得《建设用地规划许可证》和环评批复,另外上海精密铸造已在上海完成厂区选址工作,购买土地60,355.5平方米;四是大量政府补助证明公司技术团队及产品已获体制内高度认可,为进一步成长提供支持。

　　公司具备强劲的内生和外延能量。从产业层面看,“两机专项”的推出以及国家航空发动机集团成立均表明“两机”高温合金国产化已上升至国家战略,未来政策扶持力度会大幅增强,发展空间巨大且壁垒极高。从公司层面看,自2014年起积极剥离地产业务,坚定转型高温合金,核心优势显着。第一,国际顶级高温合金团队,激励机制完善。公司拥有世界航空发动机领域多名顶级专家,均曾在海外高温合金行业长期从事研发和产业化,是极为少数的能够迅速缩短我国与欧美先进水平差距的技术团队。同时,公司作为民企,激励机制完善,可以充分激发创业能动性。第二,高温合金产品定位明确聚焦,发展战略清晰。公司聚焦高温合金母合金和精密铸造叶片的生产和现役存量叶片检修,面向国内外市场,积极通过内生和外延方式发展壮大。第三,政府和产业界认可度极高,业绩极具成长性,外延能量大。公司依托中南研究院,定增布局母合金、精密铸造叶片和高温合金粉末产能,打开业绩成长空间,外延整合能力强。

　　投资建议:“买入-A”投资评级,6个月目标价24元。我们预计公司2017-2019年EPS 为0.16元、0.38元和0.62元。考虑到中国高温合金空间巨大,公司技术团队一流、定位聚焦、布局扎实、产品靠谱,政策认可度高,定增项目符合国家政策方向,我们给予公司“买入-A”评级,目标市值150亿,考虑定增摊薄因素,目标价24元,相当于2018年40x 动态市盈率。

　　风险提示:1)定增项目不达预期;2)核心人才流失;3)相关政策不达预

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