欲卖8套房保壳 留给这家公司的时间不多了

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　　业绩不够卖房来凑！

　　保壳进入倒计时的【*ST游久(600652)、股吧】（600652）12月12日晚间公告称，拟公开挂牌出售位于上海浦东的8套房产，预计将增加净利润约8000万元。此前欲通过变更会计核算方法保壳失败后，*ST游久无奈拿起了卖房这一简单粗暴的保壳利器，但留给它的时间已经不多了。

　　统计显示，截至今年三季度末，1839家上市公司持有投资性房地产的市值高达1.33万亿元。卖房成为近年来上市公司保壳的最管用手段之一，有上市公司靠卖房为生，更有上市公司一次卖房400多套，生生把自己卖成了房地产开发商……

　　年底突击卖房保壳

　　根据公告，*ST游久拟公开挂牌出售的8套房产位于上海市浦东新区浦东南路256号，建筑面积合计2852.74平方米，估价15540万元。若上述房产出售按评估价值在本期完成交易，则扣除相费预计将增加本期归属于上市公司股东的净利润约8000万元。

　　图片来源：公司公告

　　2017年和2018年，*ST游久分别巨亏4.22亿元和9.05亿元，披星戴帽后今年前三季度再亏1127.77万元。也就是说，如果*ST游久能把这8套房产及时卖出去，不但能覆盖前三季度的亏损，而且很有希望“压哨”保壳成功。

　　但问题并非业绩不够卖房来凑这么简单。

　　*ST游久表示，由于本次交易将通过上海联合产权交易所公开挂牌方式进行，最终交易对方、交易价格、交易完成时间等尚不能确定，对公司财务的最终影响也存在不确定性。

　　距2019年结束只剩半个多月了，留给*ST游久的时间不多了。

　　卖房保壳的公告发出去不久，上交所的问询函就接踵而至。上交所表示，目前，公司股票已被实施退市风险警示，要求*ST游久充分提示本次交易存在的不确定性，以及后续公司面临的暂停上市风险。

　　同时，上交所指出，本次交易预计将增加本期归属于上市公司股东的净利润约8000万元，要求*ST游久以列表方式披露说明具体测算依据和计算过程，并明确本次交易的后续具体收入确认时点及相关会计准则依据。

　　图片来源：公司公告

　　对*ST游久而言，卖房保壳是没有办法的办法。

　　今年9月27日晚间，*ST游久公告称，决定对所持北京信托的股权投资由财务投资转为战略投资，对该项股权投资的核算方法由“以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产”转为“长期股权投资”，并按权益法进行核算。

　　对北京信托的会计处理方法由按公允价值进行计量改为按权益法进行核算，意味着*ST游久可将北京信托的净利润按照所持股比计入投资收益，增厚业绩。这样的保壳“明谋”导致*ST游久公告披露后的第二个交易日，也就是9月30日，直接“一”字涨停。

　　实际上，*ST游久今年上半年能勉强盈利414.17万元就多亏了北京信托。

　　公司在半年报中指出，上述盈利主要来源于非主营业务的净利润3403.99万元，其中光是北京信托已宣告未派发及部分参股公司已派发的现金红利就高达2467.61万元。

　　看起来，*ST游久显然不满足于仅仅北京信托的分红收入。但是，*ST游久对北京信托的会计核算变更又实在是“霸王硬上弓”。

　　比如，上交所下发问询函指出，公司变更会计核算方法的原因之一是宏达信将北京信托1.64%的表决权委托给公司，公司表决权增至7.99%，在股东会的影响力增强。但北京信托前四大股东的持股79.21%，这7.99%的表决权对股东会能有重要影响？

　　这一问把*ST游久问得哑口无言，支支吾吾拖了一个多月，连续四次延期回复上交所的问询函都没想出来如何自圆其说。最后实在没办法了，*ST游久说，算了，我还是再变回来吧——取消对北京信托会计核算方法的变更。

　　图片来源：公司公告

　　手握1.33万亿投资性房产

　　自从2016年*ST宁通B卖房保壳一战成名后，年底突击卖房逐渐成为上市公司主要的保壳手段之一。很多上市公司也经历了类似*ST游久的心路历程：会计变更等保壳手段的技术难度太大了，还是卖房保壳来得简单粗暴。

　　统计显示，近10年来，A股上市公司持有的投资性房地产总市值持续增长。截至今年三季度末，在3747家A股上市公司中，共有1839家上市公司持有投资性房地产，占比达49.08%，持有投资性房地产的总市值高达1.33万亿元。

　　“玻璃大王”曹德旺就曾表示，中国的上市公司手里都握有大量房地产，年底经营不好了卖两套、发不出来工资了卖两套、连年亏损了卖两套……而据不完全统计，今年四季度以来，在已经公告的近20份上市公司卖房公告中，很多公司意在保壳。

　　其中，卖房保壳手法最娴熟的要数【中房股份(600890)、股吧】（600890）了。最近十年来，中房股份便一直保持着赚一年、亏一年的节奏，而卖房就成了近年来中房股份保壳的重要手段。比如，2017年，正是通过卖掉两套房子，中房股份勉强盈利800多万元，成功避免了被ST。

　　而在去年亏损4200多万，今年前三季度又亏损2170多万元的情况下，中房股份故技重施：11月29日晚间，公司公告称，拟出售新疆兵团大厦裙楼的一层和三层，交易总金额1.33亿元，预计增加2019年营收1.27亿元，增加净利润5100万元。

　　但房子总有卖完的一天。

　　上交所在问询函中指出，近年来公司营收主要来源是投资性房地产的出租和销售。但截至今年三季度，公司投资性房地产账面价值仅为6290.47万元，此次出售的投资性房地产账面净值为3496.53万元。等无房可卖了怎么办呢？

　　没有什么壳是卖一套房子保不住的，如果有，那就卖400套。

　　今年4月，【*ST海马(000572)、股吧】（000572）公告称，拟出售位于上海的36套闲置房产和位于海口市的81套闲置房产。一个月后，*ST海马再次公告，拟出售海口市金盘工业开发区的269套住宅和15套商铺。两次下来合计卖房401套，处置金额3.34亿元，影响归母净利润1.7亿元。

　　但401套房子不是那么好卖的，截至9月底，公司仅卖出156套，回收资金5709万元，增加净利润3668万元。11月23日*ST海马披露的最新公告显示，已售出其中的318套，增加净利润7364万元。但这还远远未覆盖前三季度高达2.01亿元的亏损。

　　有网友打趣道：*ST海马，一个主业为汽车的上市公司，由于卖房太多，生生把自己卖成了房地产开发商……

　　到了年底，包括突击卖房在内的保壳交易也成为了监管的重点。

　　12月6日，上交所就表示，近期，针对年末上市公司突击交易有所增加的情况，上交所公司监管部门重点开展了相应监管工作。截至目前，疑似保壳交易有20余单。

　　上交所指出，以保壳为目的的交易，主要需考虑交易是否具有商业实质，重点关注资产定价是否公允、交易对方是否存在潜在关联关系、是否存在其他利益安排，以及相应会计处理是否符合准则要求等。