滨江戚金兴：扶摇千亿 杭州之巅

　“千亿房企春节放假19天”。

　　临近春节，向来行事低调的杭州滨江房产集团，一不小心当上了全国“网红”。

　　在广大吃瓜群众眼中，19天假期和奖励旅游补贴，着实令人艳羡。而对房企来说，达成千亿目标意味着更多。这个信奉规模至上的行业里，“千亿级房企”就像一张金名片，助推企业在更大的平台收获更深远的影响力。

　　尤其是像滨江这样地域性特征比较明显的房企，千亿规模更是一道里程碑。要知道，过去27年，滨江总计销售2150亿元，如今一年的业绩就几乎顶上过去一半。

　　腾飞年、巩固年、收获年，回顾2019，滨江集团（002244）掌门人戚金兴满怀激情与自豪，面向未来，他还有一个朴素愿望：让老百姓都能住上一套好房子。

　　千亿版登顶杭州之巅

　　2018年，滨江就有机会冲击千亿，而最终在850亿元的关头踩下刹车。舍得之间，戚金兴选择了安全和稳健，并顺手完成了一个小目标：夺得在杭房企年度操盘销售榜第一。

　　一年之后的2019年，依然稳健的滨江，不仅顺利跻身千亿俱乐部，还进一步巩固了在杭州本土的领先地位，以176亿元占据在杭房企年度权益销售榜头名，成为近十年来仅有的三家“双冠”房企之一。

　　2019年的杭州楼市，滨江稳稳抓住了两块细分市场，一是“6万+”、“7万+”的顶级豪宅市场，以御品、上品等为代表；二是“3万+”、“4万+”的中高端市场，以拥潮府、御虹府等为代表，都是杭州楼市以及各自区域的销售领跑者。

　　一边在商品房市场攻城拔寨，一边对土地市场同样饥渴。整个2019年，滨江在杭州掠下15宗地块，拿地金额329.8亿元，又一次位居在杭房企拿地榜首。

　　从拿地布局来看，除了文教区、未来科技城等零星点缀之外，滨江的战略意图十分明确，占据钱塘江两岸：不仅豪掷125亿元，包揽钱江世纪城2019年全部宅地，还重仓滨江区、萧山市北，并且不放过望江新城的热点地块。

　　接下来，戚金兴锁定的是钱江新城2.0区域，“哪怕城市有风险，这几个区块是相对安全的。”

　　此外，在滨江2019年的拿地清单中，商业地块以及商住地块占据了不小比例。戚金兴表示，未来还会适当关注位置好的TOD项目。

　　“我们做企业就好像在钱塘江抓鱼，如果这一潮的鱼过来你不去把握，认为后一潮有的是，那么接下来你可能要等三五十年。”生于杭州、长于杭州的戚金兴，喜欢用风土人情作比喻。在他看来，滨江2019年的腾飞式发展，正是把握住了时代给予的机遇。

　　戚氏军规拿地六个月必须开盘

　　2019年12月19日，位于钱江世纪城的滨江御虹府领出预售证，成为杭州首个公开销售的“双限”楼盘，此时距离项目7月29日拿地还不到五个月。最终，御虹府于12月30日正式开盘，这个速度不仅刷新了滨江内部记录，在杭州楼市史上也数一数二。

　　“原先滨江的标准是拿地六个月具备销售条件，现在的目标是六个月必须开盘。”项目开发全面提速，是戚金兴在2019年定下的一条新军规。

　　全面提速，是滨江2019年革新求变的重要一环。面对“双限”下房产预期的改变和行业微利时代的到来，戚金兴一展高效作风，在企业内部管理、投资布局以及金融端迅速启动了成体系的调整行动。

　　拿地5个多月就开盘的御虹府，代表了“滨江速度”

　　“向管理端要效益，精细化程度加深。”戚金兴提出向工业企业学习，精细化的成本控制从设计就介入，包括结构、有效的层高、地下室的处理，“所有配合的施工单位都要学习精细化的成本控制。”这也成为滨江竞争力的一大组成部分。

　　“现在管理成本1.5%左右，我提出要争取1%左右，一般企业是5%。”戚金兴透露作为衡量企业精细化管理能力的三费（管理、营销、财务）费率，滨江能够做到同级别房企的四分之一左右。

　　除了行业内较低的管理成本，滨江的融资成本也较低，并呈现逐年下降的趋势，从2018年的5.8%下降到2019年年中的5.6%，以较低的融资成本获得充裕的现金流，这得益于滨江“经营能力强、资产质量好、企业信誉好”。

　　同时，历经多年市场考验，滨江还炼就了一支高效团队。2019年，滨江员工数量刚过900，达到901人，这意味着千亿销售额中，人均创造的业绩就超过一亿元。“如果没有了这支团队，就算我本人也没法带领滨江打胜仗。”戚金兴笑言，他和他的团队，一刻都不能分离。

　　以人为本让老百姓都能住上一套好房子

　　高速扩张下的滨江，如何保障一贯的高品质，是众多购房者极为关心的话题。在戚金兴看来，这个问题的答案显而易见。

　　“保证质量赶时间，保证品质控成本，如果品质不能保证，其它都可以放一放。”戚金兴本人，就是滨江的“首席验收官”，每一个项目交付前，他总要仔细检阅一番，从园区景观到室内精装修，甚至每一条踢脚线是否平整，他都不放过。

　　比如说2019年末交付的壹品，在建造时就为每套房子设立个性档案，从设计、施工、内部装修到交付，每个环节都拍照记录在册，“室外的硬件按照室内的标准做，室内的按照机械的标准做。”

　　戚金兴在检查工地

　　保证品质的同时，戚金兴还在产品设计上考虑更多。“现在随着均价提升，如果还是一味做大户型，那么总价就会让大多数人承受不了，所以我们要转变思路，把户型做小，同时功能齐全、品质一流。”戚金兴认为，随着总价天花板的到来，户型必须更接地气。

　　于是，在2019年末领证的御虹府、拥翠府等新盘中可以看到，95-139㎡成为了主力面积段，让更多人能够以较少的总价买到滨江的好房子。

　　“让老百姓都能住上一套好房子。”这是最简朴的话语，却也是最难的坚守，戚金兴以他的精工情怀，带领团队建造出一个个高品质社区，用实实在在的产品，回馈着“滨粉”。

　　责任担当从业者没有悲观的权利

　　“2019年上千亿，2020年保持千亿，未来如果头部房企做到万亿，滨江也可适当把目标提到两千亿，但这些都是建立在保障品质的基础上。” 千亿里程，始于足下，站在新起点上，戚金兴开始着手攀登下一座高峰。

　　2019年，滨江总计新增30宗地块，计容总面积超300万㎡。充足的土地储备为滨江来年“保千亿”提供足够的弹药，戚金兴自信地盘算，滨江当前可售货值2500亿元，平均楼面价约为15500元/㎡。

　　在区域上，滨江除了继续布局省内的绍兴、宁波、金华、义乌，还将在省外重点布局南京、环南京都市圈、武汉，以及粤港澳大湾区。戚金兴的算盘是，到2020年，杭州、省内、省外的比例做到5:4:1；到2021年，则做到4:4:2。更多区域性的概念股如雄安新区概念股可以了解。

　　迈向全国的过程中，滨江一向乐于合作，并往往担当工程建设的一方。戚金兴说，滨江的施工单位，都是长期合作伙伴，早就习惯了滨江的高标准、严要求。如今，这些施工单位远赴全国各地，输出“滨江制造”的品牌内核，为滨江收获更多合作机会与城市版图。

　　大量的土地储备，对资金回笼提出更高要求。“在不加大杠杆的基础上，预收款是第一大款项来源，回款的高效利用非常重要。”戚金兴表示，希望2020年公司现金回笼能达到450亿元，现金回笼快，后面现金不仅不要利息，还可能是负利息。

　　“每一年都是最好的一年。” 戚金兴提到，“双限”时代，市场可能有悲观的时候，但从业者没有悲观的权利。无论楼市行情如何变化，从业者必须保持乐观精神，这也是作为行业领跑者的滨江，对社会以及行业的责任担当。