金科股份“未雨绸缪”？ 9个项目计提减值9.81亿元

　　3月3日，金科股份（000656）发布公告，拟对现有地产项目计提9.81亿元的存货跌价准备。这将导致公司2019年度净利润减少9.81亿元，导致公司2019年度少数股东损益减少2541.57 万元。

　　此次涉及减值的主要是9个项目，公司回复称计提原因是“预计这些项目不好卖或者已经出现降价。”

　　从历史来看，金科股份上一次大额计提存货跌价准备是2014年到2016年，正好是经历过一轮扩张后的去库存阶段――存货处在高位，销售均价与净利率则出现停滞或降低。

　　从2017年起，金科股份又经历了三年的大幅扩张，2019年营收与净利润均在大幅增长。在这个时候大额计提减值，是否在未雨绸缪？

　　项目不好卖或已经出现降价 9个项目计提减值9.81亿

　　金科股份在公告中称，按照国家“房住不炒”的基调，各地采取了“因城施策”、“一城 一策”的调控政策，公司在部分地区的部分项目受到地方限价等政策的影响。2019年，经过对现有房地产开发项目进行减值测试后，发现9个项目存在减值迹象，对这些项目计提存货跌价准备9.81亿元。

　　具体项目包括：重庆金科公园王府，安徽海昱东方、都荟大观，四川 金科东方雅郡、双楠天都、金科天宸、金科集美天宸，山东东方博翠，江西金科集美公馆。分别计提存货跌价准备：4653.24万元、16410.97万元、4817.80万元、2995.18万元、1275.78万元、3643.90万元、2780.58万元、52128.25万元、9442.38万元。

　　计提方式是：对于期末已完工项目，以估计售价减去估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值；对于期末未完工项目，以估计售价减去至计划完工后成本、估计的销售费用和相应税费后的金额确定其可变现净值。

　　新浪财经致电金科股份投资者关系热线，对方回复减值原因是，预计这些项目不好卖或者已经出现降价。

　　以计提金额最多的山东东方博翠项目为例，该项目位于济南汉峪片区，于2019年3月开工，预计2021年10月竣工，总投资31.94亿元，截至2019年上半年，存货为22.57亿元。

　　2017年8月，金科股份斥资28亿元在汉峪片区拿下4宗地块，其中位于旅游路以北、凤凰路以西的一宗占地面积5.03万平方米的A-4地块，金科以17.4亿元、配建储备性安置房1.2万平方米的代价竞得，案名为金科东方博翠，楼面价14426元。

　　根据房天下网站数据，2019年4月该楼盘均价为27500元，目前则为24500元每平米，较高点已经下滑近11%。 按照24500元的售价来算，楼面价占售价的比重达到近60%。

　　东方博翠主打高端路线，目前济南高新区和济南市二手房均价分别为18324元和18971元，东方博翠售价明显高于后者。按照公司规划2021年10月才全部竣工，此时计提证明公司对于后续销售不太乐观。

　　金科股份在“未雨绸缪”？

　　从2014年起，金科股份几乎每年都大额计提存货跌价准备，2015年计提金额超过10亿元。但是2017年与2018年存货大幅增长，计提金额反而在下降，2018年仅计提0.86亿元，2019年又开始大额计提，究竟代表着什么？

　　结合金科股份历年销售均价及毛利率来看，其大额计提存货跌价准备的2014、2015、2016年正好是经历过一轮扩张后的去库存阶段――存货处在高位，销售均价与净利率则出现停滞或降低。

　　金科股份存货的增长主要是土储增加，以及新开工、在建和竣工面积扩大所致。从2011年到2014年，金科股份存货经历了一个大幅增长阶段，从273.17亿增长到622.63亿元，随后两年存货基本保持不变。从2017年开始，存货再度大幅增长，2017年突破1000亿， 2018年达到1608.35亿元，截至2019年前三季度已经达到2026.74亿元。

　　2013年金科股份销售均价为7909元，其后三年连续下滑，到2016年下滑到6393元。期间毛利率也出现下滑，净利率则变动不大，与此同时公司开始大额计提存货跌价准备。从2017年起毛利率、净利率与销售均价均开始增长，计提的存货跌价准备金额则持续下降。

　　事实上，2019年上半年无论是毛利率、净利率还是销售均价仍是增长的。销售均价提高到了9702万元，销售毛利率与净利率则分别超过30%与10%。

　　2019年全年实现营业收入677.73亿元，净利润63.57亿元，分别同比增长64.36%和58.11%。公司称主要是“2019年交房规模及整体销售毛利增加所致。”在这个时候，金科股份开始大额计提存货跌价准备，是否在未雨绸缪？