近两个月大举拿地 滨江集团已踩中“融资红线” 有息负债却增了两成

　　滨江集团（002244）近年来加大拿地节奏，不断重仓杭州大本营。伴随着土地市场的重金投入，滨江的资金链也更加紧绷，频繁依靠债券融资进行输血。在刚刚公布的中期业绩报显示，滨江集团已经踩中了监管部门下达的三道红线中的第一条红线，净负债率也接近第二条红线。这必将影响到滨江集团接下来的融资。

　　8月27日，滨江集团发布了2020年上半年业绩显示，公司盈利情况积极向好，期内公司实现营业收入约103.07亿元，同比增长95.7%；毛利率约36.4%；归母净利润约8.65亿元，同比增长40.4%。

　　然而，这份看似不错的半年报，实则暴露出公司已经踩中了不久前来自于监管部门为房企融资设置的“三道红线”。

　　截至2020年6月底，滨江集团剔除预收款后的资产负债率、净负债率、现金短债比三个指标分别为84.87%、95.6%、1.8。显示出，滨江集团已经在资产负债率上踩中红线，净负债率则已然接近红线的状态。

　　8月13日，据媒体披露，监管部门出台新规控制房地产企业有息债务的增长，设置“三道红线”。具体为：红线1：剔除预收款后的资产负债率大于70%；红线2：净负债率大于100%；红线3：现金短债比小于1倍。

　　根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。即如果“三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

　　展开剩余74%

　　然而就目前来看，滨江集团的有息负债规模已经大幅增长。2019年年报期间，滨江集团的有息负债总额318亿元，其分别为银行贷款206亿，短债26亿，公司债26亿和中期票据60亿；而截至2020年半年报，滨江集团有息负债达到383亿，其中银行，债券，票据分别为270亿，56亿和57亿。短短半年时间滨江集团的有息负债增速已经达到20.4%，增速远超“绿档”限制。

　　加大拿地节奏，重仓杭州大本营

　　滨江集团在踩中红线的背后，则是上半年不断进行大手笔拿地。

　　近年来滨江加大了投资拿地的述求，2019年滨江年内加大招拍挂和收并购力度，共新增28个项目，其中有5个是并购项目。这是近几年来滨江拿地最多的一年。2019年，滨江新增土储建面295.39万平方米，土地成交总价为503.71亿元，平均楼面价为1.71万元每平方米，新增土储货值权益比例52.8%。

　　2019年，滨江集团实现合同销售金额1120.6亿元，首次实现了千亿规模的突破。但是根据克而瑞数据显示，2019年滨江集团销售均价为32,383元/平方米，同比大幅减少22.7%，主要是因为杭州销售贡献下滑，浙江省内其他城市销售占比上升所致。2019年杭州地区销售额占比约为61.25%，同比下降12.44个百分点。

　　为了巩固自己杭州本土房企老大哥的地位，进入2020年，滨江集团在自己的大本营杭州多次大手笔拿地，甚至重金拿下了今年的杭州地王项目。

　　2020年，滨江为自己制定的战略是：要聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，开拓粤港澳大湾区，关注中西部重点城市，继续保持1000亿元以上销售规模。

　　克而瑞数据显示，2020年上半年，滨江集团凭借240.59亿元的拿地金额，位居杭州房企拓展榜榜首，此外，滨江集团也是唯一一家上半年在杭州拿地金额超百亿的房企。

　　据悉，2020年6月单月，滨江集团在江苏、杭州、宁波等地的拿地金额超过100亿元。最新拿下的一块地，在6月23日滨江集团以总价15.79亿元竞得宁波江北区一宗宅地，楼面价22000元/㎡，溢价率37.5%。

　　7月份，滨江依然加大拿地投入。7月31日，滨江集团以107.38亿元拿杭州下城区文晖“三芒星”地块，折合楼面价35971元/平方米，溢价率21.77%。 值得一提的是，这一地块不光是杭州2020年以来的总价地王，也是杭州历史上总价排名前三的高价地块，价格仅次于2019年新鸿基+平安联合体以132.6亿元拿下的江河汇流综合体地块以及2016年信达以123.18亿元拿下的奥体地块。 虽地处杭州市中心，但“三芒星”地块的体量却不小。该地块由3宗子地块组成，总出让面积161.1亩，容积率2.78，总建筑体量约29.85万平方米。

　　融资动作频繁，不断加杠杆

　　滨江集团今年以来在土地市场的重金投入的同时， 也频繁地进行债券融资。

　　2020年以来，滨江集团共进行了6次直接融资，共44亿。其中，1月9日，滨江集团发行了一笔一年期一般短期融资债券，融资额为9亿，票面利率为4%。

　　2月20日，滨江集团发行一笔三年期一般中期票据，融资额为12亿，票面利率为4%。2月26日，滨江集团发行一笔9亿的一年期算起融资债券，票面利率为3.24%。

　　3月12日，滨江集团发行了一笔5亿的三年期中期票据和一笔3亿的一年期短期融资券，票面利率分别为3.85%和3%。

　　半年报数据显示，截止2020年6月末，滨江融资方式主要包括银行贷款、票据、债券，融资余额共计383.52亿元，其中银行贷款占比达71%，直接融资占比29%。

　　频繁的融资动作也使得滨江的债务状况继续攀升。财报披露，截至2020年6月底，滨江负债总额达1288.8亿元，较去年年底增长217亿元。资产负债率为84.89% ，较去年年末增加2.18个百分点。

　　业内人士认为，企业运营需要钱，扩张需要钱，这个时候加杠杆也是迫不得已为之的事情，然而能否实现这个目标，要看最终的资金流的稳定水平和市场的拓展能力，从目前来看，滨江集团还属于相对较稳的状态，只是未来如何要打一个问号。

　　根据融资新规，滨江集团属于“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%，也就是说滨江接下来的融资规模将受到限制，而没有了资金支持能否还能支持公司大举进行拿地扩展。