新规频出 房企面临“大撤退”

　　回顾2020年，“三道红线”尚未施行，但已经让房企进入调整期，而“退市红线”又将登场，为房企定下新的KPI。

　　12月8日，在香港联交所复核委员会举行了对五洲国际覆核除牌决定的聆讯后，委员会于11月25日宣布，决定维持除牌决定，取消五洲国际的上市地位。

　　至此，这家江苏省首家登陆资本市场的商业地产商正式从联交所下线。而此前不久，沪深交易所一同发布了改革后的退市制度征求意见稿，又或让其在A股市场的数家同行们在今后步上退市后尘。

　　多家房企的退市危机下，再看其身后的一众小型房地产公司，在还未等到上市之时，也已在2020年宣告了破产。

　　债务风险引发房企退市、倒闭

　　尽管对于联交所作出的除牌决定，五洲国际董事会在公告中表示“感到失望”，不过复盘其过去7年的业绩，同样让市场“失望”。

　　根据当年的招股书，五洲国际在上市前三年进入快速增长期，2010年-2012年间的复合年增长率分别为60.4%、75.5%和56.7%。彼时根据第一太平戴维斯的分析，按总建面计算，截至2012年底五洲国际为中国前三大专业市场发展商及运营商。因此，至2013年6月，五洲国际顺利登陆联交所。

　　但随后的一年，却成了五洲国际的分水岭。2014年，公司持有人应占利润及全面收益总额遭遇“膝盖斩”，同比大跌75.2%，此后在2015年-2019年间，其销售额与利润更是逐年下滑、连年亏损，仅2016年因出售哈尔滨一幅土地获得1.01亿元盈利。

　　与此同时，五洲国际的负债率却在逐年攀升，从2013年的59.8%飙升至今年上半年的131.2%，这也令其对相当一部分债务无力承担。2018年7月5日，五洲国际披露了5项对其提出的与偿还贷款有关的民事诉讼，债务金额达4.844亿元，就此拉开债务危机的序幕，此后银行、信托公司、施工单位等各方债权人纷至沓来，而五洲国际也在股价暴跌与债务违约等多重问题中自当年8月起停牌。

　　来到2020年，联交所的除牌决定将五洲国际的股市风云永远定格在两年前的8月，而与此同时，更多小规模房企还未迎来上市，“生命”已在今年停止。

　　财经网梳理人民法院网发布的破产文书，截至12月23日，房地产相关的破产文书已有486条，而今年前10月，申请破产的房地产企业已达294家。也就是说，今年前10个月平均每天都有一家房企破产。

　　与此同时，房地产企业也在今年迎来信用债和其他有息负债的集中兑付高峰期，行业到期债务约有1.46万亿元。在年初受疫情影响复工销售回款延期、年中“三道红线”降临融资监管收紧、政策层面继续贯彻“房主不炒”的环境下，行业债务规模继续走高，为房地产企业风险防控带来了巨大压力。

　　而在今年宣告破产的房企中，大多数都是处于三四线城市的中小房企。融资渠道收窄、融资成本提高进一步推升了处于集中偿债期的中小房地产企业杠杆率和资金链风险。因此，后续还需进一步关注中小房企的债务风险及其向地方金融体系的渗透扩散。

　　退市新规来袭

　　年中，“三道红线”已经让一众房企带上“紧箍咒”，临近年底，沪深市场的退市新规又为A股房企送上了新的“达摩克利斯之剑”。

　　12月14日晚间，沪深交易所发布了改革后的退市制度征求意见稿。新的意见显示在财务类退市指标方面，新规将取消过去单一净利润为负、营业收入低于1000万元的指标，新增组合指标，即扣非前/后净利润为负且营收低于1亿元，将面临退市风险警示，连续两年则终止上市。

　　根据统计数据，截至今年三季度末，A股约有55家公司营收低于1亿元，同时扣非前/后净利润为负。这其中，有7家为房地产企业，分别为中房股份（600890）、【绿景控股(000502)、股吧】（000502）、铁岭新城（000809）、海航投资（000616）、荣丰控股（000668）、中迪投资（000609）、莱茵体育（000558）。

　　而这类公司要想像五洲国际那样依靠出售资产实现利润回正，在今后的退市新规下或也将行不通。上交所就财务类退市指标表示，新规明确了净利润将取扣除非经常性损益前后孰低值，这在一定程度上解决了多年来公司通过外部输血、出售资产等盈余管理手段规避退市的问题。因此新规施行后，那些长期依靠政府补贴或出售资产维生的公司将面临退市风险。

　　而盘点上述公司过往的经营履历，依靠外部手段规避退市风险恰好正是其常用手段。

　　更多房企面临“撤退”

　　以绿景控股为例，2017年-2019年，绿景控股营业收入分别为2206.13万元、1741.43万元、1631.87万元，均在1亿元以下，归母净利润分别为-8326.08万元、7744.15万元、-903.11万元。尽管这一表现让其规避了“连续两年净利润均为负值”的退市风险警示，但细究其2018年的业绩表现，可发现其当年处置了多家子公司股权，以此实现扭亏为盈。

　　而实际上如果按照扣非净利润的退市新规指标衡量，绿景控股已经连续三年扣非净利润为负值。

　　同样通过出售资产规避退市的还有中房股份，其从2014年起就一直保持归母净利润赚一年、亏一年的节奏，其中2019年前三季度还亏损2173.28万元，至年末则扭转亏损态势，实现归母净利润2846万元。而当年的第四季度，中房股份出售了新疆兵团大厦裙楼6548.64平方米的投资性房产，换得了1.27亿元的收入。

　　而在2014-2018年间，中房股份扣非净利润已连续五年为负。

　　根据最新的财务数据，2020年前三季度，中房股份归母净利润为-2177.25万元，扣非净利润为-2285.37万元。而进入第四季度，中房股份“故伎重演”，于12月1日再度出售新疆兵团大厦裙楼四层面积为950平方米的房产，以此获得收入1057万元，预计增加利润550万元。

　　只是在新规下，这一做法再难为其规避退市风险。

　　回顾2020年，“三道红线”尚未施行，但已经让房企进入调整期，而“退市红线”又将登场，为房企定下新的KPI。融资新规、退市新规并行的当下，甩卖资产等临时抱佛脚式的手段已经愈难奏效，而幸存的房企能做的只有修炼内功，把精力聚焦到经营主业上来。

　　王晗玉/文（责编：高雅）