新希望服务赴港IPO：“养猪大王”搞物业毛利率达42% 上市前突击分红1.2亿元

　　5月11日早间，新希望（000876）集团创始人、董事长刘永好家族旗下的一家物业管理公司新希望服务控股有限公司（下称“新希望服务”）发布全球发售公告。

　　公告称，新希望服务拟全球发售2亿股，其中香港发售2000万股 ，国际发售1.80亿股。首次公开募股定价区间为3.8-4.7港元；至多募资9.4亿港元，并计划于5月25日正式在港交所上市发行，公司股票代码03685.HK。

　　新希望服务称，公司集资所得70%用于战略收购及投资；15%用于升级信息系统及设备；5%人才招募及团队建设；10%营运资金及一般企业用途。

　　此前5月9日，新希望通过港交所聆讯。聆讯后资料显示，新希望服务的营收由2018年的2.58亿元增至2020年的5.88亿元，净利润由0.41亿元增至1.1亿元，复合年增长率31.6%、38.59%；过往三年新希望服务的整体毛利率均保持在较高水平，2020年为42.1%。

　　与其他脱胎于地产公司的物企一样，2020年新希望服务92.3%的在管面积来自新希望房地产集团（下称“新希望地产”）及其联系人。截止2020年末，新希望服务在管面积为1020万平方米，未进入TOP100。

　　新希望地产2020年债券年报数据显示，2020年新希望地产营收304.96亿元，净利润28.42亿元，分别同比增长67%、16.7%。第三方机构克而瑞数据显示，2020年新希望地产全口径销售额1031亿元，同比增长40.1%，首次进军千亿阵营。

　　聆讯后资料显示，新希望集团创始人刘永好及其女儿刘畅虽不参与新希望服务的经营管理，但其控制着公司股东大会上超过30%的投票权。在上市前夕，刘永好还用6.2%的股权封赏了新希望服务的高管，并3%的股权引入外部投资者。

　　去年营收5.88亿元，在管总面积1030万平方米

　　新希望服务提供物业管理服务、非业主增值服务、商业运营服务及民生服务。过去三年间，新希望服务营收和净利润稳步增长。2020年，上述四大业务板块的营收贡献比分别为32.3%、28.6%、19.2%和19.9%。

　　其中，民生服务板块收益1.17亿元，同比增长207.89%，营收贡献比由10.2%显着增长至19.9%，主要系报告期内其开始提供并扩张线上及线下零售服务及餐饮服务，并扩大了停车场相关服务。

　　同期，新希望服务的毛利润为1.09亿元、1.59亿元、2.47亿元；对应的整体毛利率为42.6%、41.9%、42.1%，远高于上市物企毛利率平均值29.5%（数据来源：中研物协）。

　　分业务来看，新希望服务物业管理服务的毛利率远低于其他三个板块，过去三年分别为25.4%、27.1%、31.2%，其他三个板块年均毛利率均超25%。

　　不过，商业运营服务毛利率三连降，由2018年75.4%的高位降至2020年的54.8%；民生服务毛利率2020年有所回落，为44.9%。对此，新希望服务称主要系相关业务的运营成本相对较高。

　　“温州立体城亏损，项目处于运营初期，导致前期运营成本超出对该项目运营服务产生的收入。”新希望服务说道。

　　截至2020年末，新希望服务管理65个项目，总在管楼面面积约为1020万平方米；截至最后实际可行日期，总在管楼面面积进一步增至1140万平方米。

　　从区域来看，新希望服务的在管项目主要在西南地区，过去三年这一地区的在管面积占比约67.3%、52.1%及50.7%。

　　对照克而瑞发布的《2020年中国物业服务企业在管规模榜TOP100》来看，新希望服务1020万平方米的总在管面积未进入前100。

　　从开发商类型来看，过去三年间，新希望服务管理了新希望地产及联系人开发的33个、45个、60个物业项目，分别占当期在管物业总数的100%、100%、92.3%，

　　上述期间，新希望服务向新希望集团提供服务产生的收入分别为6290万元、1.33亿元、2.42亿元，分别占总收入的24.4%、34.8%与41.2%。

　　新希望服务来自独立第三方的项目在2019年以前均为零，直到2020年才开始有来自第三方的项目数量。

　　截止2020年末，新希望服务来自第三方的物业项目为5个，总在管楼面面积约为110万平方米，占同期总在管面积的11%，占公司总收入的2.4%；

　　截至最后实际可行日期，其来自第三方的物业项目增至10个，对应总在管楼面面积增至约110万平方米，占同期总在管面积的13.2%。

　　一年派息3.16亿，曾借5.84亿ABS负债

　　财务方面，聆讯后资料显示，新希望服务在2018年和2019年分别向股东支付股息零元、850万元；但到了上市前的2020年，新希望服务全年向股东支付股息增加到了3.16亿元。

　　其中，2020年前三季度分红为1.96亿元；同年12月即递交招股书一个月前，新希望服务又突击分红1.2亿元，占2020年全年分红的37.97%。

　　与大规模派息对应的是，新希望服务的资产负债率（负债对资产比率）在逐年攀升。上述期间，这一指标分别为36.4%、67.9%、75.4%。

　　对于2019年的增加，新希望服务称系当期存在ABS负债；对于2020年的增加，其称系上述的2020年公司向股东支付股息3.16亿元致资产净值减少所致。

　　2019年ABS负债还影响了新希望服务的负债比率指标，受该笔融资的影响，新希望服务在2019年的负债比率为138%；在2020年这笔融资悉数偿清之后，新希望服务无借款，负债比率为零。

　　聆讯后资料显示，这笔2019年ABS负债合计5.84亿元，以收取新希望服务在管物业的物业管理费的权利质押；除了该笔ABS之外，新希望服务目前无其他的ABS安排。

　　截止2020年末，新希望服务持有现金及现金等价物1.12亿元；同期，总资产为5.91亿元，总负债为4.45亿元。

　　3%股权引入外部投资者，新希望集团新增一上市平台

　　聆讯后资料显示，新希望服务成立于2010年，前身为四川鼎晟物业服务集团有限公司，注册资本为500万元，由四川新希望南方房地产开发有限公司（下称“四川新希望”）持股80%，新希望地产持股20%。

　　2011年7月，新希望地产斥资400万元，买入四川新希望手中80%股权。至此，新希望服务由新希望地产全资持有。工商资料显示，新希望房地产实控人为刘永好，最终持股68.45%。

　　之后在2020年5月，新希望服务股权结构发生两次变更。先是新希望服务推出一项雇员福利计划，引入成都云璟观斓（员工持股平台）以注资740万元的方式，获得新希望服务6.2%的股权，张明贵等人按股权比例出资。

　　聆讯后资料显示，成都云璟观斓成立于2018年9月，张明贵、陈静、武敏、姜孟军、黄坤分别持股32%、24%、19%、12.5%、12.5%。

　　据新希望服务聆讯后资料披露，上述五人均为公司董事会成员。其中，张明贵为非执行董事兼董事长，陈静为执行董事、首席执行官兼总经理，姜孟军还担任新希望地产执行总裁。

　　同年5月，新希望地产又将其持有的3%的新希望股权，以35.92万美元的价格出售予Tidal Investment，后者由Cui Donghong（下称“崔东红”）全资持有。

　　公开资料显示，崔东红为成都新希望实业投资有限公司的全资股东，成都津晶商贸有限公司的法人，同时任新加坡Tessa Therapeutics 科技公司副总裁、新希望新加坡顾问等职位。新希望服务认为，其成为公司股东，有利于业务管理和投融资。

　　作为上市重组的一部分，2020年8月31日，新希望地产还将旗下的新希望商业全部股权，以7935万元的价格转让给新希望服务。至此，新希望服务全资拥有新希望商业，商业运营服务也成为了新希望物业的四大主营业务之一。

　　至此，重组完成后，新希望服务由Golden Rose持股90.8%，新远持股6.2%，Cui Donghong持股3%。其中，Golden Rose由以刘永好的家族成员为受益人的全权信托Cathaya Trust（简称）100%控股；新远由雇员福利信托所控股的企业。

　　根据一致行动契约，刘永好及其女儿刘畅透过Golden Rose、新晟、Adventure Way Pte. Ltd.及Medea Investments Limited控制公司股东大会上超过30%的投票权。因此，刘永好、刘畅、Golden Rose、新晟、Medea Investments Limited及Adventure Way Pte. Ltd.为新希望服务的控股股东。

　　不过，刘永好及刘畅并未在新希望服务担任任何职位。新希望服务称，多年来，其最终控股股东刘永好及刘畅并无担任本公司或本集团任何成员公司的董事，也未参与该集团的日常运营和管理。

　　刘永好出生于1951年，于1982年创立新希望集团。从农牧行业起家至今，新希望集团业务已拓展至农牧食品、乳品快消、地产文旅等多个产业。在全国工商联披露的2020年中国民营企业500强中，新希望集团位列第27位。

　　截止目前，新希望集团旗下已有新希望（000876.SZ）、【新乳业(002946)、股吧】（002946）（002946.SZ）、华创阳安（600155）（600155.SH）、兴源环境（300266）（300266.SZ）和*ST飞马（002210）（002210.SZ）五家上市公司。

　　伴随着新希望服务通过聆被业内称为“养猪大王”的刘永好，将捕获其在港股的首个上市平台。

　　刘畅出生于1980年，16岁赴美求学。2002年，获得MBA学位回国，加入新希望集团，从基层开始历练。2013年5月，刘畅代替父亲刘永好，正式接任新希望（000876.SZ）董事长，成为国内最大农牧上市公司的掌舵者。

　　2020年11月发布的“2020福布斯中国富豪榜”显示，刘永好家族身家以880.8亿元排名全国第31位，继续蝉联“四川首富”。

　　与此次上市物业公司相关的新希望房地产，2017年实现全口径销售141.5亿元，首次跻身房地产百强之列；2020年实现销售额1031亿元，首次跻身房企千亿阵营，位列TOP40。

　　新希望地产披露的公司债2020年债券年报显示，2020年其营收304.96亿元，同比增长67%；净利润28.42亿元，同比增长16.7%。但受一二线城市限价政策和项目成本管控的影响，毛利率25.3%同比下降2.1个百分点。

　　截止2020年末，新希望地产剔除预收款后的资产负债率为66.5%、净负债率66.0%、非受限现金短债比1.96，均达标“三道红线”。