中信建设证券：光大嘉宝存量盘活佳 资管转型稳

　　公司发布 2019 年三季报，期内公司实现营业收入 33.65 亿，同比增长 11.56%，实现归属于上市公司股东净利润 3.03 亿，同比降低 30.22%，eps 0.20 元。

　　业绩受费用影响拖累，不动产资管业务转型稳步推进。公司业绩增速滑落，与规模增速出现背离的主要原因在于：1、房地产业务结转质量的滑落；2、公司强化了存量资源的去化，房地产开发业务的销售渠道费用和管理人员费用支出有所提升；3、当期公司开展了多渠道的融资，对应利息支出有所增加。当期公司不动产资产管理业务稳步推进中。展望全年，公司计划实现营业收入约 47 亿，考虑到公司近年来皆超额完成预算目标，我们认为公司今年将大概率兑现目标，全年业绩回正压力不大。

　　存量盘活良好，地产基金“募投管退”全方位优势持续。目前公司持有待开发储备量超 15 万平，总货值接近 90 亿，保证未来业绩持续释放无虞。地产基金板块方面，公司以提升募资能力，拓宽募资渠道为目标，强化了与相关银行、信托、保险等机构的战略合作力度，加强与境内外大型机构投资人的沟通与合作。截止三季度末，公司在管项目规模达到 44 个，在管基金规模达到467.77 亿，我们预计公司今年基金规模有望进一步增长，为公司带来稳定的管理费和业绩提成。

　　受益于 REITs 试点的突破，成功设立资产支持专项计划。作为国内最大的房地产私募基金之一的光大安石，将充分受益于行业证券化水平的提升和 REITs 试点的突破，突破公司管理规模的瓶颈和资产端的限制，加速公司基金产品投融管退的运作效率，充分分享资产证券化带来的红利。

　　盈利预测与投资评级：我们看好光大安石未来发展尤其是在中国REITs 快速发展之后的机遇。我们预计 19-20 年 EPS 分别为 0.96、1.22 元，维持“买入”评级。