阳光城降杠杆阵痛：去年营收610亿增幅回落至8%，有息负债1123亿拖累净利

　　继2018年达成了千亿销售目标，2019年，阳光城又进一步跨过2000亿关口。

　　近日，阳光城披露2019年年报。期内，阳光城取得合约销售金额2110.3亿元，同比增长29.6%；实现销售面积1713.3万平方米，同比增长35.3%；实现属于上市公司股东净利润40.20亿元，同比增长33.21%。

　　与2018年时高达70%的销售增幅相比，2019年度阳光城的增幅回落了40个百分点。报告亦显示，当期阳光城实现营收610.49亿元，同比增幅仅为8.11%。

　　纵向对比，本年度阳光城营收增幅较2019年年中回落近40个百分点，较去年同期减少了62个百分点。而与同为2000亿销售规模的行业内部公司进行横向对比，阳光城的营收增速也存在差距。

　　以营收规模同为600亿上下的金地集团与旭辉集团为例，二者营收同比增幅分别为25.09%和29.3%。此外，当期营收近千亿的招商蛇口同比营收增幅也达10.64%

　　种种信息显示，曾以高增速著称的阳光城正在降速。

　　2019年拿地投资491亿，新增旧改项目19个

　　4月24日的业绩发布会上，谈及2020年的销售目标，阳光城管理层审慎地给出了一个模糊数值——“2000亿+”。

　　对于这个模糊的目标，阳光城总裁朱荣斌解释称，“疫情的影响到底有多大、持续多少，谁也不能有一个准确的估计。”

　　公开信息显示，受疫情影响，阳光城今年一季度实现合约销售283.33亿元，同比减少了16.77%。据阳光城方面测算，基于疫情的影响，在最坏最极端情况下，公司现金流能保持3个月。

　　据了解，截至2019年年末，阳光城手中现金共计419.78亿元，同比增加10.9%。当期现金增加净额42.4亿元，较2018年同期增加了45.9亿元。

　　阳光城在年报中解释称，现金及现金等价物净增加额同比增加1318.17%，主要系本期投资净流出减少所致。报告显示，因购买子公司支付的现金减少，阳光城期内投资活动现金流出64.2亿，同比减少了48.11%。

　　一边是现金净流入增加，另一边，2019年阳光城经营性净现金流入却同比减少29.48%，期末合计153.96亿元。阳光城表示，此系因本期土地款支出增加。

　　经营性现金流支出和投资性现金流支出“一增一减”之间，显示出阳光城在拿地策略方面的转变。

　　据年报，2019年阳光城共补充权益土地储备约937.10万平方米，权益对价491.77亿元。新增土储合计可售货值约2798亿元，经测算新增土储权益比例为70.50%，较2018年提高15个百分点。

　　从拿地方式上来看，2019年阳光城通过收并购、招拍挂拿地货值占比分别为36%和37%，前者较去年同期增长5个百分点，而后者则较去年同期减少了32个百分点%。

　　拿地比例变化与阳光城的旧改生意有关。2019年阳光城新增了19个旧改项目，将2019年锁定并预计2020年确权的项目计算在内，阳光城期内旧改拿地货值占比27%。

　　将一季度新增的415亿货值考虑在内，据阳光城透露，截至目前，阳光城累计土地储备总计4523万平方米，可售货值6324亿元。其中大部分货值位于一二线城市，预计未来可售货值占比74%。

　　旧改项目周期长，为了保证业绩增长，朱荣斌提到，“现在这些项目都是短平快，需要作为当年的业绩补充。我们短期内会以频率换概率，多参与市场，但整体投资政策依然是谨慎稳健。”

　　旧改项目拿地成本相对较低，一旦释放则有利于抬高阳光城的利润水平。

　　有息负债1123亿，净负债率138%

　　业绩会上，朱荣斌感慨道 “随时都好象在钢丝绳上跳双人舞，每时每刻都要保持好平衡，这就是规模和利润财务指标之间的关系。”

　　近几年间，作为高周转的“后遗症”，阳光城的利润率始终徘徊在业内低点。报告显示，2019年阳光城毛利率25.53%，同比下降了0.11个百分点。尽管当期阳光城的归母净利润率同比增长1.24个百分点至6.59%，与头部房企11%的平均净利润相比，仍具有4.5个百分点的差距。

　　从成本方面来看，报告期内阳光城“三费”均有不同程度增长，其中财务费用同比增加了47.52%至9.06亿元，销售费用、管理费用分别增加46.16%和38.69%，为25.69亿元和21.88亿元。

　　阳光城未在年报中披露具体利息支出，截至报告期末，阳光城有息负债规模1123.21亿元，与前两年规模相当。期内，阳光城平均融资成本7.71%，比2018年年末优化23个基点，与同规模房企相比，仍然不低。

　　按7.71%的平均融资成本计算，当期阳光城的利息支出或将达到86.6亿元。换言之，以阳光城本期9.96亿元的利息费用支出计算，阳光城超8成利息支出被利息资本化隐藏。

　　2019年以来，阳光城多次提出要改善负债水平。回顾过去一年，阳光城去杠杆主要依靠两条途径。

　　一方面是提高销售回款能力，加快结算。据阳光城透露，2019年阳光城全口径回款1692亿元，回款率80.20%，连续两年超过80%。

　　另一方面则是开源节流，改善融资结构，降低融资成本。当期，阳光城短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例29.87%，较去年年末下降12.94个百分点。

　　债务结构调整后，阳光城长短期债务比由1.34提高至2.35。同时，阳光城高成本的非银融资占比较去年年末的52.57%下降至24.94%。

　　此外，据年报披露，截至报告期末阳光城的对外担保额度合计为872.8亿元，实际担保总额占净资产比例高达326.36%。

　　财经评论员严跃进表示，房企密集进行担保，一般都是因为土地拿的多，项目流动性资金比较紧张，所以母公司要对子公司进行担保。

　　截至报告期末，阳光城资产负债率较2018年底减少0.97个百分点，至83.45%；净负债率同比减少44个百分点，为138.2%。相比业内，上述两项数据仍然居高。

　　“要实现规模、利润和财务指标都近乎完美，其实是很难兼顾的，我们只能尽量平衡发展。”业绩会上，朱荣斌如此说道。