发债政策未变 以新换旧需求增长

　　相关产业信托规模下降 还债靠自救

　　近期有消息指，长期处于审核未通过状态的地产类公司债开始放松。

　　不过接受广州日报记者采访的专家表示，近期房企发债融资，以新换旧的需求确实在上涨。但未收到监管层放松房企融资的新政策。

　　2016年，房地产企业公司债的大量发行完成了一轮低息债务对高息债务的置换，但随着政策的变化，监管层严控资金流向过热的房地产行业。如何解决债务问题成了不少房企明年必须解决的问题。申万宏源证券(000562) 固收首席分析师范为昨日告诉广州日报记者，房企过去几年大规模融资后，明年开始债券陆续到期，房企有借新还旧的需求，因此近期确实发现房企融资的需求在增加。

　　负债

　　或超11.2万亿元

　　房企负债有多少？海通证券(600837) 姜超团队表示，截至2016年底，房地产企业贷款余额约7.1万亿元，2016年增量0.55万亿元；存量地产债券规模约2.6万亿元，2016年净融资额约1.1万亿元；信托资金投向房地产业的规模为1.43万亿元，较2015年末新增了1418亿元。除了上述几类地产企业融资渠道外，可能还会存在其他类型的有息债务，但规模难以统计而且总体上量不是很大。故大致估算2016年底地产行业有息负债总规模在11.2万亿元以上，全年净融资规模至少1.82万亿元。

　　根据统计，2016年10月至2017年10月23日，公司债总计发行8838亿元，地产类占857亿元。

　　广州日报全媒体记者对比发现，一年来地产类857亿元公司债仅仅是2016年的10.9%，这意味着发新债还旧债的路子走不通，只要管理层发债政策暂未变，房企找不到其他途径融资的情况下，还债得靠自己。关于行程冲突你了解吗？大家可以学习一下。

　　另一方面，中国房企2018年将到期的债券规模陡增。据穆迪数据，该公司评级的52家中国房地产开发商中，39家有债券将于2018年到期(109亿美元)或可回售(283亿美元)，总额达392亿美元。今年二季度，监管机构加大对地产公司境外发债的审查力度，这对于房企借新还旧造成压力。

　　还债还得靠自己

　　近期，有媒体称房企重启永续债，地产公司债融资松动。2017年7月以来，包括绿城中国、远洋集团、中国金茂、旭辉和华侨城等房企纷纷启动永续债融资。10月11日，华侨城(亚洲)控股有限公司公告，发行8亿美元优先担保永续资本证券，初始分派率4.30%。

　　但范为表示，未接到管理层有任何放开房企融资的新政策。他表示，过去2年，房地产去库存，房企销售积累了超过8000亿元现金，这在一定程度上支撑了部分到期的债务。房地产企业还债方面除了以新换旧外，一定程度上还得降低杠杆自救。

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　　专家：投资相关产业信托

　　应持谨慎态度

　　广州日报讯(全媒体记者倪明)最新统计数据显示，三季度房地产信托募集资金规模下降，但房地产信托平均收益率仍高居榜首。不过，相比6年前接近18%的峰值，流向房地产业的资金信托占比渐趋理性。业内认为，在强调控、严监管、融资趋紧的背景下，房地产投资将有所放缓，这一“赚钱”的传统业务面临转型升级的压力。

　　信托平均

　　收益率7.15%

　　中国信托业协会数据显示，去年四季度和今年一季度，新增的房地产信托均超过2300亿元，今年二季度，新增房地产信托规模达到2700亿元，为历史最高水平。进入三季度以来，房地产信托募集资金规模连续出现下降。其中，8月份的房地产信托成立规模为229亿元，相比今年5月份高峰时期的417亿元，跌幅近半。

　　国投泰康信托研究认为，在调控之下，信托公司房地产信托规模依旧有较快增长，主要原因是近期银行贷款、债券融资、私募基金等房地产企业其他融资渠道受限，房企融资需求转向所导致。

　　用益信托的最新在线统计显示，截至今年8月份，房地产信托平均收益率为7.15%，而投资于金融领域平均收益率为6.51%，投资于基础产业平均收益率为6.81%，投资于工商企业平均收益率为6.84%。

　　兑付风险

　　仍需关注

　　“随着调控不断加强，大家对未来房地产的投资收益预期在下降。无论是去库存实现销售回款的时间拉长，或者再融资的难度加大，都会导致房地产开发商资金流动性变弱。” 知名信托专家陈赤认为。

　　中建投信托近日发布的地产信心指数显示，近半数地产公司的融资部表示，今年的平均融资成本已经或即将超过年初制定的成本计划，针对今年二、三季度合计的成本变动，44%的受访地产公司认为成本上升50-100个基点，另有30%地产公司认为成本上升会超150个基点，甚至可能达250个基点。

　　光大信托研究员袁吉伟表示：2016年开始投放的大量房地产信托面临在2018年集中到期的问题，其中风险需要投资者关注。

　　专家建议：

　　投资相关产业信托

　　应注意投放区域

　　陈赤建议，目前投资者投资房地产信托时应持谨慎的态度。首先应注意资金投放区域，一般而言，一线城市或比较好的二线城市，特别是前期房地产泡沫不太高的二线城市，安全性较高；其次是看融资方，首选全国性、品牌好的、经营稳健的开发商；最后还要看信托公司釆取的风控措施。