物业管理行业点评：逢低布局 维持超配评级

　　港股物业管理板块上周回调约15%，主要受市场整体悲观情绪影响。考虑到该板块的防御属性，以及更多同业即将上市，板块效益愈加凸显，我们维持行业超配评级。

　　防御属性。上市物业管理公司基本处于净现金状态，受融资持续收紧影响有限；上一轮市场的强劲复苏有效保障了物业管理公司未来几年管理面积的稳健增长；以及基于高毛利率的酬金制管理业务和增值服务业务贡献占比提升的结构优化使得综合毛利率将持续改善。

　　行业龙头。碧桂园服务作为中国最大物业开发商碧桂园(2007: HK)旗下的物业管理服务板块，截止 2017 年末，碧桂园服务总合约管理面积为3.3 亿平米(其中 86%来自于碧桂园开发的物业项目)，仅次于彩生活服务同期的4.4亿平米(其中99%来自于第三方开发商的物业项目)。根据中国指数研究院，碧桂园于今年上半年仍位列中国房地产开发商销售规模首位。基于其强大的开发商支持，市场预计碧桂园服务的管理面积和盈利增长可见度高，同时，其物业管理费具备韧性且经营成本相对较低。

　　加速上市。鉴于物业管理板块的市场认可度不断提升，多家开发商加快了旗下物业管理服务板块分拆上市的步伐。新城悦于今年4月披露了招股书，总合约管理面积于2017年末达 6800 万方，其中76%来自于新城发展控股(1030: HK)开发的物业项目。此外，佳兆业集团(1638: HK)于6宣布拟分拆佳兆业物业并于香港联交所主板独立上市，其总合约管理面积达3000万平米，其中86%来自于集团开发的物业项目。

　　维持超配。港股物业管理板块今年以来至6月中旬高点平均累计反弹约45%，近期跟随大盘回调 15%，目前板块平均估值为21倍18年PE。考虑到该板块的防御属性，以及更多同业即将上市，板块效益愈加凸显，我们维持行业超配评级，并看好中海物业将受益于开发商中国海外发展(688: HK)的销售规模提速，以及彩生活因万达物业利润贡献从2018年二季度开始体现，且有望重返港股通名单。