成都写字楼“共享模式”生意渐火

　　多个品牌正加速布局，天府新区成为吸引联合办公空间进驻最大的区域

　　“今年5月辞职创业，选择与合作伙伴在软件园一个共享办公空间租了两个工位。”在成都自媒体人罗小姐看来，“联合办公”为其提供了一种降低租赁成本，同时获得办公空间的新选择。

　　事实上，类似的模式正在为愈来愈多的创业者或自由工作者所认可。在市场人士看来，对于供过于求，空置率一度居高的成都写字楼市场而言，联合办公、包租公司拥有“扎根”的天然土壤。

　　　　共享办公市场需求增长

　　据高力国际的数据显示 ，2012-2015年，成都写字楼年均供应量超过100万平方米，截至2018年上半年，成都写字楼总存量已突破700万平方米，其中甲级写字楼约290万平方米。

　　另一方面，企业的办公楼需求却未见显着增长，市场严重供过于求，截至2017年第四季度，全市写字楼整体空置率一直处于30%以上的高位，租户议价能力显着提升，租金持续下滑。传统写字楼业主承受着巨大的租赁压力。

　　“写字楼市场的去库存基调决定了联合办公和包租公司能够以较低的价格获取大面积办公物业。使成都市场成为孕育联合办公和包租公司物业的最佳土壤。”高力国际研报指出。

　　另一方面，在成都多重“双创”和“人才政策”利好的背景下，初创型企业、有活力的中小企业大量出现，亦为共享办公市场带来了不断增长的需求。

　　在此情况下，成都写字楼联合办公与包租公司市场份额快速上升。以联合办公为例，据戴德梁行统计，2018年上半年，多个共享办公品牌在成都加速布局，包括梦想加、MFG、Wework等共享办公品牌均在成都多个甲级写字楼落地。与此同时，联合办公空间已成为成都写字楼中重要的组成部分，总租赁面积已达43.5万平方米，并仍在快速扩张中。总体来看，联合办公租赁面积已达总吸纳量的1/3。

　　共享办公空间在甲级写字楼中的租赁面积不断增加，也被认为是2018年上半年写字楼空置率快速下降的重要原因。如成都吸引联合办公空间进驻规模最大的区域——天府新区，空置率因此明显下降。

　　　　租金上涨或压缩利润

　　就在今年第三季度，第三方办公空间运营商魔办和氪空间分别落子成都百扬大厦和仁恒置地广场，WeWork睿东中心站和东原自营的原空间也正式开放。

　　“外来品牌运营商会以市中心较高品质甲级写字楼为市场切入点，建立在成都发展的根据地。随着业务发展和市中心有条件接纳的楼宇减少，这些运营商开始向南拓展。”第一太平戴维斯在研报中指出，此外前期第三方办公空间运营商基于租金价格和面积需求因素选择乙级写字楼，但近期逐步将注意力转向甲级写字楼。

　　高力国际认为，联合办公在一轮兼并重组、优胜劣汰洗牌后，真正能够做到精细化运营、规模化扩张、具备庞大企业客户基础的头部企业市场份额有望进一步扩大。

　　与此同时，包租公司正在逐步垄断乙级写字楼的房源和租金价格，形成乙级写字楼租金普涨。高力国际预计，成都市场甲乙级写字楼租金价格缩小将成为一大趋势。“包租公司成本快速上升，经营风险加剧，利润空间将进一步被压缩，经营风险需警惕。”

　　“联合办公空间的快速扩张也会面临诸多问题，包括写字楼租金上涨、市场饱和与同业竞争，这些问题将在未来产生影响，使这个快速成长的市场遭遇瓶颈。”戴德梁行亦指出。

　　在高力国际华西区副董事总经理孙超看来，“联合办公和包租公司的风潮，既是经济发展的合理反应，也是对传统写字楼滞后于经济发展和客户需求，因循守旧、过于保守的警醒。”

　　值得关注的是，在经历合作共存与矛盾摩擦后，目前传统写字楼、联合办公与包租公司已开始相互学习、取长补短，以期在激烈的市场竞争中扩大目标客群范围。

　　（文章来源：金融投资报）