深度*行业*房地产行业：新房成交环比回升同比降幅收窄 哈尔滨取消“限售”政策

　　核心观点

　　本周新房成交量相比于上周有所上升、二手房成交量有所下降。本周47 个城市新房成交套数为2.7 万套，环比上升1.0%，同比下降56.9%；18 个大中城市新房成交套数为1.9 万套，环比上升15.1%，同比下降51.2%；一、二、三线城市新房成交套数环比增速分别为+32.7%、+5.8%、+21.4%，同比增速分别为+10.5%、-10.7%、+12.6%。16 个城市二手房成交套数为1.1 万套，环比上升8.5%，同比下降45.4%；12 大中城市二手房成交套数为1.0 万套，环比下降9.8%，同比下降46.2%；一、二、三线城市二手房成交套数环比增速分别为+15.8%、+28.9%、+15.7%，同比增速分别为-34.2%、-51.8%、-53.9%。

　　新房库存量相比于上周有所下降，去化周期较上周有所上升。15 个城市新房库存套数为102.2 万套，环比下降0.3%，去化周期为16.6 个月，环比上升7.6%；8 个大中城市新房库存套数55.7 万套，环比下降0.4%，同比下降1.9%，去化周期为11.9 个月，环比上升8.0%；一线城市新房库存量26.4 万套，环比下降0.7%，去化周期11.6 个月，环比上升0.9 个月，二线城市新房库存量20.4 万套，环比下降0.3%，去化周期为13个月，环比上升1.6 个月，三线城市新房库存套数为8.9 万套，环比上升0.2%，去化周期21.5 个月，环比减少0.3 个月。

　　整体土地市场较上周相比量跌价涨，土地溢价率有所下降。百城成交全类型土地数量为143 宗，环比下降18.8%，同比下降64.4%；成交土地规划建筑面积为968 万平方米，环比下降36.6%，同比下降63.1%；成交土地总价为179 亿元，环比上升35.6%，同比下降73.0%；成交土地楼面均价为1844 元/平方米，环比上升114.2%，同比下降26.9%；百城成交土地溢价率为2.44%，环比下降56.0%，同比下降85.2%。

　　投资建议

　　3 月房贷利率下行趋势显着，从贝壳研究院公布的数据来看，2022 年3 月103 个重点城市首套与二套房贷利率分别为5.34%和5.60%，环比分别回落13 和15BP，创下2019年来单月最大降幅；平均放款周期为34 天，较上月缩短4 天。此外，本周哈尔滨取消了实施近4 年的“限售”政策(18 年5 月发布的在主城区6 区范围内，凡新购买商品住房的，自商品房网签合同签订之日起满3 年方可上市交易的规定)。我们认为此次调整或意味着，当前政策放松进入到新阶段，即从金融政策放松开始转向对“五限”的放松，对于其他城市有借鉴意义，或有更多地方政府根据自身实际情况将不合时宜、不切合当前市场形势的政策予以修正或废止。从板块投资角度来看，我们认为一二季度交替时仍是较好的配置窗口期，政策改善预期仍在加强，建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企：保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。

　　2)财报安全性高、现金流较为稳定的区域性央国企或区域龙头民企：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团。3)在降息等宏观与行业政策改善影响下，边际收益较大的弹性房企：旭辉控股集团、新城控股、【金科股份(000656)、股吧】。4)当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：

　　碧桂园服务、旭辉永升生活、保利物业、中海物业、新城悦服务。

　　风险提示

　　房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。