【财经分析】公募REITs市场表现分化 理性看待阶段波动

　　作为创新产品，公募REITs自上市以来就颇受市场青睐。然而，现阶段REITs产品之间出现了明显的业绩分化。

　　业内人士指出，产品业绩分化主要受到了底层资产运营情况的干扰，而公募REITs的可分配收益主要来自底层资产的经营收益及资产增值。对于积极布局该领域的机构来说，有必要深入了解REITs的底层资产及收益情况，警惕资产可能存在与其投资逻辑不符的交易价格非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。

　　近期公募REITs的热度市场有目共睹。尤以8月31日上市的三单保障房REITs来看，认购率均超过了100倍，且上市首日均实现了30%的涨停。“这充分体现了国内市场对REITs产品的渴求。”上海证券交易所债券业务部副总监陈炎玮说。

　　不过，记者也注意到，截至2022年8月31日，在12只已披露二季报的REITs中，有9只实现盈利，3只出现亏损(大概率受到了疫情的负面影响)——包含2只园区基础设施和1只交通基础设施类项目产品。

　　显然，REITs的长期业绩表现会受到底层资产运营状况的影响。不仅如此，市场环境、利率水平以及与底层资产相关的行业政策变更等因素，还会导致REITs的二级市场短期表现出现较大波动。

　　“当前，绝大多数REITs的估值已偏高，各机构应谨慎进场，警防市场炒作。”一位机构交易员在接受记者采访时指出，“身处‘资产荒’延续的大环境中，REITs本身供给不足，叠加境内个人投资者的非理性追涨，多重因素致使当前公募REITs被持续‘热炒’。不过，拉长时间维度考量，无论何种资产的价格终将遵循价值规律，不断回归其内在价值，公募REITs亦不例外。事实上，任何资产的收益与风险都是相辅相成的，纵然公募REITs产品的预期风险低于股票，但短期内高企的价格仍然将给当前的不理性投资带来巨大风险。”

　　中金基金的相关负责人亦提醒，面对公募REITs二级市场波动的加剧，投资者应当基于理性进行价值判断，即根据未来的分红预期合理评估REITs价值，抱着长期配置的心态来投资公募REITs，尽量避免因短期追涨杀跌造成投资损失，并通过长期持有与合理的资产配置力求获得较好的投资回报。

　　国内基础设施公募REITs尚处试点阶段，且底层资产均可谓“优中选优”，该金融产品的整体安全性依旧无虞。多位投资人表示，当前疫情对REITs的影响不具有可持续性，因此无需过于担忧。总体而言，REITs现金回报比较稳定，具有高票息、抗通胀、长期回报率高、分散风险等特点，是适合长期持有的配置型资产。未来随着市场的不断发展，产品数量和规模持续增加，底层资产类型进一步丰富，REITs运作管理也将更加成熟，并为投资者提供更多的可选标的和收益机会。

　　中信证券债券研究首席分析师明明判断：“展望下半年，随着散点疫情趋缓以及国内复工复产稳步推进，公募REITs的经营业绩或有望同步修复。”

　　记者从接近监管人士处获悉，当前各方参与基础设施公募REITs的积极性仍在不断提升，且储备项目数量迅速增加。目前，已获相关部门正式推荐的项目逾20个，另有近20个较为成熟的项目正在加快推进，处于培育期的项目超过80个。