房地产:风向转变如期而 投资暂稳后继续承压

　　投资企稳回升,但关注中长期压力:1-9月,全国房屋新开工面积12.3亿平方米,同比增长6.8%,增幅较1-8月继续下降5.4个百分点。我们认为9月新开工回落,一方面在于去年9月份基数较高(2013年至今单月最高规模),另一方面在于今年市场销售的快速提升,房企全年销售目标完成度预期提高的情况下调节开工节奏所致。1-9月,全国房地产开发投资7.5万亿,同比增长5.8%,增幅较1-8月上升0.4个百分点,9月投资增速较8月继续略有回升,印证我们在年中时强调的,投资增速不会快速下滑的判断,目前整体土地投资热度维持高位,且良好销售态势使得企业补库存意愿强化,全年投资仍能维持平稳增长。

　　土地市场热度持续、三线城市表现亮眼:1-9月份,房地产开发企业土地购置面积1.5亿平方米,同比下降6.1%,降幅较1-8月收窄2.4个百分点;1-9月份,土地成交价款5569亿,同比上涨13.3%,增幅较1-8月扩大5.4个百分点;随着金九行情如期爆发,市场销售热度持续,开发商补库存意愿维持热度。根据我们跟踪的重点城市土地成交情况来看,一线城市同比下降,主要与政府供地节奏有关,二三线城市土地成交改善明显。9月份,100个大中城市中,一、二、三线城市土地市场溢价率分别达47.3%、83.4%和93.7%。其中一线城市虽有所下滑,但依然保持高位,二线城市稳步增长,三线城市溢价率较上月增加47.2个百分点,创历史以来新高,土地市场也存在向三线城市传导的趋势。

　　金九如期爆发,银十趋势难言:1-9月份,商品房销售面积10.5亿平方米,同比上升26.9%,增幅较1-8月扩大1.4个百分点;1-9月份,商品房销售额8.0万亿,同比增长41.3%,增幅较1-8月扩大2.6个百分点;9月市场销售依旧如火如荼,从我们跟踪的重点城市成交情况来看,一二三线城市成交分别同比增长21.2%、33.7%、59.7%,其中三线城市成交增速已连续5个月回升,一二线城市的热度正在向三线城市,尤其是扬州、镇江、惠州等强三线城市传导。但随着十月初以来限购限贷政策的密集出台,短期内市场的成交压力将逐步增加,叠加去年四季度以来相对高基数,我们预计四季度的销售增速会加速回落。值得指出的是,此次主流城市的政策集中出台已经不能简单用“因城施策”来解释了,未来政策的持续深化和强化将是主旋律,成交景气度下降将是大势所趋。

　　政策密集出台,未来按揭贷款增长承压:1-9月份,房地产开发企业到位资金10.5万亿元,同比增长15.5%,增幅较1-8月下降0.7个百分点。9月信贷略超市场预期,按揭依然保持较为稳定的增长。但随着国庆期间核心主流城市陆续出台的限购限贷政策以及此前银监会对房贷的警示,我们预计按揭贷款增长趋势将难以保持,9月首套房按揭贷款平均利率连续3月保持持平,显示利率继续改善的空间已经不大。 ：