地产行业：审慎乐观

　　上周国家统计局公布最新行业数据显示，10月全国房地产市场持续降温，而与此同时我们观察到地产板块开始重获投资者青睐，因板块目前估值较为吸引且调控收紧空间有限。我们认为中央对于房地产的严厉态度至少在明年三月两会前不会改变，因此地方政府主导的限购限售政策、以及商业银行层面推进的限贷政策仍将继续，因此今年四季度以及明年一季度开发商仍将面临销售和现金流的双重考验。

　　双双趋弱。行业数据显示新房销售和房地产投资双双趋弱。具体来看，全国新建商品住宅销售面积于10月连续第二个月同比下降，单月同比跌幅从9月的0.8%扩大至10月的1.3%，对应1-10月累计同比增速为2.8%。与此同时，房地产投资单月同比增速于10月连续第三个月放缓，从7月高位的13.2%收窄至10月的7.7%，对应1-10月累计同比增速9.7%。新开工面积单月同比增速从7月高位的29%持续收窄至10月的15%，对应1-10月累计同比增速为16.3%。此外，土地购置面积和成交金额的单月同比增速分别从9月的16%和19%双双回落至10月的12%和10%，对应1-10月累计同比增速分别为15%和21%。

　　市场降温。根据我们持续跟踪的30家核心上市开发商数据，10月平均合约销售金额环比9月小幅下降3%，同期单月同比增速从年内6月高位的70%连续第四个月持续收窄至10月的45%。具体来看，21家开发商10月录得环比9月有所下降，其中7家录得个位数环比下降，平均跌幅为5%，剩余14家环比跌幅达双位数，幅度为12-38%不等，平均跌幅约20%。但今年1-10月的累计增速仍达50%，平均完成了全年目标的83%，主要受大幅增长的可售货源和上半年尚可的去化率推动，但在三季度以后我们观察到销售去化率正在逐级下行，个别楼盘已跌落到50%以下。此外，首创置业，禹洲地产，绿城中国，雅居乐和富力地产可能难以完成其全年销售目标，其中禹洲地产表示已将其全年目标从600亿元(同比增长50%)下调至550亿元(同比增长38%)。

　　再融资仍趋严。行业到位资金增速持续弱于开发投资增速。1-10月房地产开发企业累计到位资金13.6万亿元(同比增长7.7%)，三大核心资金来源为销售回款(7.0万亿元，同比增长10%)，自筹资金(4.5万亿元，同比增长11%)和银行开发贷款(2.0万亿元，同比下降5%)。其中，银行开发贷款连续第7个月累计同比下跌，而自筹资金(包括债券，信托，ABS和股权融资)单月同比增速自5-9月的双位数高增长显着收窄至10月的6%，意味着开发商融资并未出现实质性放松。近期，恒大集团和合景泰富均在境外市场发行美元计价的优先票据，融资成本大幅飙升。我们预计未来几个季度，地产行业整体融资环境仍将趋严，而高杠杆开发商将持续承压。

　　贷款利率上行。住房贷款平均利率自2016年第四季度触底4.52%之后，连续第7个季度上行至今年三季度的5.72%，相比基准利率上浮达17%。我们观察到目前仅有上海、厦门以及南京这几个过去两年持续走弱的区域市场房贷利率定价温和，其余多数城市首套房贷利率仍平均较基准利率上浮两成、二套上浮三成左右。而追随二手房价逐步在更多城市形成下行趋势，令买家不愿再背负高定价贷款去博取逐渐收窄的一二手房差价。10月新增居民中长期贷款(主要为按揭贷款)从9月的4310亿元环比下降至3730亿元，对应销售进一步放缓。在中央改变其对于房地产行业的政策基调之前，我们预计贷款利率下降空间有限且观望情绪将进一步积累。