地产：宅地供需环比回落 重点城市成交热度不减
摘要：
地产：宅地供需环比回落 重点城市成交热度不减 2015-11-10 类别：行业研究 机构：广发证券 研究员：乐加栋 郭镇 金山
[摘要]
核心观点：
宅地供需环比回落，溢价率处于高位，重点城市成交热度不减2015年1-10月，300城市土地成交面积合计13.31亿平米（累计同比-28%），土地出让金合计16747亿元（累计同比-20%），其中住宅用地成交建筑面积合计5.79亿平米（累计同比-29%），出让金合计11789亿元（累计同比-15%）。单月来看，2015年10月，300城市住宅用地推出规划建筑面积7493万平米（环比约-21%，同比-6%），成交规划建筑面积5913万平米（环比-20%，同比+8%），成交土地出让金1393亿元（环比-29%，同比+22%），楼面均价2355元/平米，平均溢价率21%，依旧位于年内高位。供给/成交这一数值微幅下行至1.33。整体来看，10月宅地市场供需在上月冲高后均呈现一定的回落态势，但溢价率依旧处于年内高位，从侧面反应了本月宅地市场延续了前期的回暖态势，尤其是重点城市土地市场热度不减。
城市土地概览（2015年10月）一线城市：供给维持高位，市场成交依旧活跃。2015年10月，一线四大城市合计推出地块规划建筑面积511万平米（环比-3%，同比-13%），其中，住宅用地270万平米（环比-18%，同比-2%）；合计成交地块规划建筑面积461万平米（环比-31%，同比+33%），其中，住宅用地264万平米（环比-21%，同比+82%）。土地出让金方面，2015年10月一线四大城市成交地块出让金456亿元（环比-23%，同比+52%），尽管出让金环比出现下滑，但平均溢价率却大幅上涨11个百分点至40%，从侧面反应了一线城市土地成交市场热度不减。
二线城市：政府供地节奏放缓，成交量价环比回落。2015年10月，36个二线城市合计推出地块规划建筑面积5852万平米（环比-16%，同比+8%），其中，住宅用地2604万平米（环比-31%，同比+10%）；合计成交地块规划建筑面积4466万平米（环比-25%，同比-1%），其中，住宅用地2409万平米（环比-15%，同比+26%）；出让金847亿元（环比-30%，同比+17%），平均溢价率约18%，与9月份相比下降5个百分点，但依旧处于去年以来的相对高位。分城市看，重点城市热度较高，优质地块竞争激烈。
三四线城市：供地节奏加快，但成交持续低迷。2015年10月，262个三四线城市合计推出地块规划建筑面积12938万平米（环比+4%，同比+9%）；成交地块规划建筑面积7653万平米（环比-22%，同比-10%），其中，住宅用地3240万平米（环比-24%，同比-5%）；出让金580亿元，平均楼面价758元/平米。整体来看，房企对于三四线城市土地投资依旧谨慎。
风险提示一线城市土地价格仍在上涨，优质地块稀缺影响房企资源获取。
