地产：三大政策重塑行业格局

　　核心观点“租售并举”政策：平抑“恐慌性”波动2018年政府工作报告再次重申了深化住房制度改革，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。截至目前，全国发布租赁新政策的城市已超50个，已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套。2017上海只租不售用地供给量最大，已接近100万平方米，占上海市住宅类用地成交面积接近20%，政策执行力度相当坚决。我们可以看到，随着各地“租售并举”政策逐步落地，2017年9月以来70个大中城市新建商品住宅价格指数明显走平，维持在5-6%左右。同时，全国商品房销售面积同比数据也逐步走稳，波动明显收窄，“恐慌性”需求得到平抑。长期来看，通过提高租赁房源供给，延长租赁期限，从而分流购房需求，降低房地产市场波动性，促进房地产市场健康稳定发展。

　　人才落户新政：需求端调控变相放松进入2018年更多的城市发布落户新政，落户门槛明显下降，从放松落户学历的限制，到放松落户年龄的限制，再到增加落户购房补贴，原本的人才争夺战已经俨然成为人口争夺战。根据测算，房地产行业税费在地方政府财政收入占比在40%以上，在经历了一年多“限售、限购、限价”的严调控后，地方财政收入压力明显增大，降低落户门槛—导入人口—扩大潜在购房人群—带动地产销量的变相放松模式成为地方政府首选之策。从目前来看，落户新政对于商品房销售的拉动作用超出市场预期。以西安为例，实施落户新政后1季度新落户人数已突破30万人，接近2017年全年的落户人口。西安2018年一季度商品房销售额为400.82万平方米，同比增长21.2%。出现类似情况的还有郑州和长沙等多个二线城市。

　　棚改政策：对三、四线城市的拉动不可忽视2018年前三个月PSL新增额为3038亿元，同比2017年增长86.15%。作为基础性货币投放新渠道，PSL大增意味着棚改专项贷款也将大幅增加，一季度国开行发布棚改贷款2575亿元，农发行一季度实现棚改贷款投放2148亿元。2018年棚改套数为580万套，假设2018年棚改货币化安置比例仍为60%，单套购房面积为90平方米，2018年货币化安置面积将达到3.12亿平方米。如果全国商品房销售面积与2017年持平，为17亿平方米。货币化安置面积占全国商品房销售面积比例仍然可以达到18.35%，对于三、四线城市商品房销售的提振依然显着。从一季度来看，以徐州为代表的部分三、四线城市推进棚改力度仍然较强，其一季度商品房销售额也出现明显增长。

　　风险提示：国内经济持续走弱；房地产调控政策收紧