地产：销售下滑略超预期 周期景气度逐步下探
摘要：
核心观点：
本周政策情况：深圳加快住房建设，福州共有产权房首付调整本周，住建部确定在8省开展政府购买公租房运营管理试点工作，而地方层面以政策修补及监管为主，其中深圳国资委要求住房类项目1年内开工、4年内竣工，延期缴纳违约金，而福州共有产权房个人首付比例由原先的不低于房屋总价的30%调整为不低于个人出资购房总额的30%。
本周基本面情况：重点城市推盘低基数下同比大幅上涨根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积：本周，我们监测的39个城市商品房成交面积522.89万方，环比上升20.7%。月度数据来看，10月前18日，39城新房成交同比上升2.1%，分线来看，4大一线、22个三四线城市分别同比上涨15.9%、12.0%，13个二线城市同比下滑7.7%。推盘方面，重点13城市推盘继续力度继续加大，10月前18天推盘低基数下同比上涨139%，去化周期则在库存抬升下小幅抬升。
行业周观点：销售下滑略超预期，周期景气度逐步下探本周五，统计局公布行业运营数据，具体来看，销售端景气度下行略超预期，9月单月销售同比下滑3.6%，年内再次转负，低层级城市销售下行基本确认，将带动总量销售持续回落，而重点城市在低基数以及供给改善的情况下，未来成交或小幅改善，当然需要关注市场去化情况。供给方面，单月新开工实现20%的同比增速，房企依旧保持较大的开工强度，但需要注意得到，18年以来开工规模持续领先销售，中期库存再次积累，加上总体成交热度下行，预计未来新开工将逐步承压下行。投资方面，投资增速依旧具备韧性，单月投资同比上涨8.9%，增速小幅回落0.3个百分点，土地投资是支撑，展望明年，投资增速或将收窄，但是结构上，施工投资可能反弹，土地投资增速将放缓。总体来看，目前周期位置顶部回落基本确认，为政策压力缓解提供了基础，但在基本面筑底之前，政策也难言完全转向。
从以往小周期来看，基本面底部叠加政策改善，板块才会出现beta机会。
而在alpha层面上，与14年周期底部不同的是，本轮小周期下行过程中，龙头未来业绩增长具备支撑（未来两年业绩能维持20%左右的增长），考虑业绩增长后19年动态PE不到6倍，龙头公司具备投资价值。
风险提示政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业销售回落快于预期。
