首付比例、房贷利率下调，40余城地产政策宽松，地产指数止跌反

　　2月21日尾盘，房地产板块异动拉升，收盘涨0.92%。珠江股份(行情600684,诊股)、泰禾集团(行情000732,诊股)、黑牡丹(行情600510,诊股)涨停；南国置业(行情002305,诊股)、大悦城(行情000031,诊股)、【渝开发(000514)、股吧】(行情000514,诊股)、渝开发等涨幅居前。 　　

　　央视新闻报道，工商银行(行情601398,诊股)、农业银行(行情601288,诊股)、中国银行(行情601988,诊股)、建设银行(行情601939,诊股)、交通银行(行情601328,诊股)、邮储银行(行情601658,诊股)六大家银行从2月21日起，下调了广州地区房贷利率。

　　其中，首套房优惠审批利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房优惠审批利率从此前的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

　　初步测算，贷款200万元、30年期，等额本息还款，首套房贷购房者每个月可以少交月供约250.96元，二套房贷购房者每个月可以少交月供约253.48元。

　　从苏州多家银行了解到，该地区首套房贷款利率已最低降为4.8%。另有多家银行将首套房贷利率再降0.05个百分点至4.9%。但该地区银行首套房贷首付比例仍为3成，较此前暂未有所调整。

　　一名国有大行个贷部负责人表示，与2011年同期市场需求旺盛、房贷额度紧张不同，今年开年以来，房地产成交较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷仍有持续下行空间。

　　//40余城地产政策宽松 //

　　2月18日，南宁住房公积金管理中心印发《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》，并将于3月1日起施行。

　　其中最受关注的是，第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的30%，即可贷额度不高于住房价值的70%。此前二套房的首付款比例不得低于住房价值的40%。

　　此外，首套房公积金贷款的最高额度为70万元，第二套房公积金贷款的最高额度为60万元。

　　近期，全国超40余城发布各种力度的房地产宽松政策，两成首付再现。

　　上周，重庆以及江西、山东等省部分城市率先“松绑”房贷政策。

　　其中，山东菏泽四大行对无房无贷的购房者，最低首付比例可执行20%；重庆、江西赣州的部分银行已经将首套房首付比例按20%执行；

　　更有甚者，记者从非“限购”中小城市了解到，部分地区已通过开发商优惠等形式做到了事实上的一成首付。

　　//2016年是历史最低位 //

　　查近20年房贷利率表发现：1996年的利率最高，房贷利率达到15.12%；而2016年则是历史最低位，房贷利率4.165%。

　　如果市民拿到的是七折或者八五折优惠利率，实际利率比有些小银行三年期或者五年期的存款利率还低。

　　以2009年9月当时七折贷款为例，小编拿到招商银行(行情600036,诊股)于2022年2月10日发出利率下调通知，利息在3.23%。

　　中国房地产历史上有三个波峰三个波谷，甚至有分析师打趣道：每次波峰楼市必崩，每次波谷房价必涨。

　　//降准、降息仍有空间 //

　　业内人士认为，在国内通胀持续降温、整体可控的背景下，上半年央行仍有可能再度实施降准、降息，预计本轮LPR报价下调过程尚未结束。

　　另外，考虑到当前房地产市场的下滑态势，未来5年期LPR报价有望与1年期LPR报价实现同等幅度下调。

　　中信证券(行情600030,诊股)表示，按揭贷款额度和利率是关键性变量，地方层面的需求侧托底政策也有望持续出台。预计3月之后房地产景气有望见底回升，而结构演变趋势则会继续。

　　东亚前海证券发布最新研报称，2022年以来，顶层政策不断出台刺激房地产市场活力。LPR双降有助于缓解房地产市场压力。五年期LPR的下降是对房地产调控克制的放松，此次主要是针对需求端，对于刚需购房者而言，或可节省贷款成本，同时提振市场信心，稳定并缓解了房地产市场压力，有助于更好满足居民合理的住房需求，更好地实现“房住不炒”和“共同富裕”。

　　房地产行业至暗时期已过，优化财务结构方能行稳致远。打开增量融资的渠道，才能改善企业的流动性问题。政策重视及时托底，避免系统性金融风险蔓延，避免市场硬着陆，龙头开发企业的集中度也会进一步提升，资金周转困难的中小房企将逐渐被挤出市场。企业最重要的还是保持企业内部的健康高质量的财务结构和杠杆比例，否则再次遇到强监管企业将再次出现踩踏式信用违约风险。

　　//地产指数止跌反弹 //

　　2022年以来，由于权重股低迷，截止2月21日，上证指数下跌4.10%，年线结束三连阳。

　　值得一提的是，在大盘低迷之际，房地产指数走出震荡回升行情，累计上涨1.87%。在Wind二级67个行业当中，房地产指数排名第15位。

　　个股方面，地产指数131个成份股当中，86只股票今年上涨，飘红率达到66%。

　　其中，【新华联(000620)、股吧】(行情000620,诊股)涨超70%；泰禾集团、皇庭国际(行情000056,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)涨超40%；广宇集团(行情002133,诊股)、黑牡丹、南山控股(行情002314,诊股)、粤宏远A(行情000573,诊股)、宁波富达(行情600724,诊股)、中润资源(行情000506,诊股)、新城控股(行情601155,诊股)、中交地产(行情000736,诊股)涨幅超过20%。

　　浙商证券(行情601878,诊股)表示，2021年地产销售持续下行，地产后周期板块整体承压，后周期板块表现受到地产行业整体环境的影响明显。伴随着四季度地产政策出现边际放松信号，股价开始逐渐修复，本轮行情后续如何演绎引发市场关注。

　　由于前期大批已售房屋未竣工+“保交房”政策，2022年竣工端存在韧性，有望平稳增长。由于政策接力加码，看好地产后周期龙头。