【房地产】组合拳放松，信号意义明确

　　调控放松基本等同于一次性使用了过去几轮周期中陆续出台、且强有力的放松政策。郑州本次的调控放松可以总结为：1）鼓励房企拿地，土地保证金下调至20%，且拿地后可以在1年内分期付款；2）鼓励居民买房，认房认贷放松，有1套房但偿清贷款的视首套，且引导贷款利率下行；3）限购放松，老人投靠子女可购买1套房；4）推行并坚持货币化安置，政府再回购部分安置房。

　　相比于过去几个月各城市的宽松以银行信贷投放加大为主，郑州的宽松政策是全方位宽松，考虑到其为省会城市的地位，具备极强的信号意义。2022年最主要的风险已经不简单的是房企的资金链风险，而是更加升级至需求下行的风险，造血能力的下降对房企的压力大幅度增加。过去几个月，各城市的宽松更多集中于银行体系的信贷投放加大，包括开发贷、按揭贷款等，但在需求下降的背景下，其作用较为有限。市场预期需要更加强有力的政策来延缓楼市的下行，但对政策推出节奏存在一定分歧，主要是针对及时性上。当前郑州政策超预期的出台，不仅体现在时点上，更是在政策力度上，作为省会城市，对全国其他城市有极强的信号意义。

　　2022年前2月行业销售金额预计同比下滑40%左右，拿地也大幅度下行，预计大多城市均将效仿郑州模式。目前销售处于大幅度下行态势，同时，城投公司也被动成为了拿地主力，在现有格局之下破局难度较大。按照以往经验，多政策同时出台带来的叠加效应，对楼市的提振有明显的正向意义，在当前全行业下行背景下，郑州模式预计将被大多城市效仿。

　　行业进入下行期，风险从民企违约升级为行业需求不足，逆向思维下的政策推进将带来二线央企和优质民企重估。推荐央国企中的保利地产、招商蛇口(行情001979,诊股)、万科A(行情000002,诊股)、中国海外发展、华润置地、中国金茂、绿城中国、中海物业、华润万象服务等；优质民企中的金地集团(行情600383,诊股)、滨江集团(行情002244,诊股)、【金科股份(000656)、股吧】(行情000656,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、融创中国、融创服务、旭辉控股集团、碧桂园、龙湖集团、宝龙商业，受益我爱我家(行情000560,诊股)、招商积余(行情001914,诊股)、碧桂园服务。

　　风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。