国泰君安证券：2023年房企的核心竞争力在于信用和产品力同时具

　　12月房企销售出现回落，民企、国企和央企全面转负，增速回落。2022年12月，TOP50房企实现销售4552亿元，同比下降26.9%，较11月回落4.4pcts，出现疲软。其中，民企销售增速较11月回落3.4pcts达到-49.1%。国企增速较11月回落2.2pcts达到-7.8%。央企增速较11月回落19.5pcts达到-2.3%。值得注意的是，2022年12月，TOP50房企中TOP10房企还是出现了销售的改善，同比增速较10月回升4.7pcts达到-7.4%。TOP20中，【保利发展(600048)、股吧】(行情600048,诊股)、华润置地、招商蛇口(行情001979,诊股)、绿城中国、建发房产依然维持同比正增长。

　　当前行业关注重点已经从供给端风险转移到需求端刺激政策层面。随着多项房企融资政策出台和防疫政策优化后，房企供给端的风险已基本消散，市场的关注重点已经转移到需求端的复苏节奏和刺激政策的出台节奏上。当前市场销售依然处于疲软状态，因此市场对于需求端的利好政策存在较强烈预期。12月中央经济工作会议对于地产的描述也将支持改善性住房需求放到扩大内需层面，预计在当前防范风险保交付的同时，刺激政策将逐渐出台和落地。

　　12月以来，多个城市出台需求端放松政策，但是更大力度政策仍需在2023年一季度观察。当前二线城市的调控依然较2016年初的状况更紧，尽管12月以来多个城市出台宽松政策，二线城市行政调控依然有较大的放松空间。根据报道，厦门岛外限购政策调整为在厦门市实际工作和生活的非本市户籍无住房家庭和个人可在岛外限购1套住房。杭州公积金执行“认房不认贷”，且二套房首付比例下降至四成。重庆限购政策调整，自有住房用于长租可不计入套数。

　　当前依然是政策预期带动的板块行情持续发酵，基本面复苏仍将后移。随着保交付和融资环境改善，目前市场关注点回到需求端。在“房住不炒”的框架下，市场预期更大范围的宽松政策。而从房企基本面看，随着市场出清告一段落，并在2022年调整拿地布局，2023年的核心竞争力，在于信用和产品力同时具备。我们继续推荐龙湖集团、招商蛇口、万科A(行情000002,诊股)、保利发展、金地集团(行情600383,诊股)等，同时，一些小玩家和新玩家也在奋力改进自己产品，受益标的中交地产(行情000736,诊股)、建发股份(行情600153,诊股)等。

　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。