房地产板块底部布局期来临？

　　前期利空释放较为充分，房地产板块底部信号渐现。板块进入布局期，建议波动中把握底部介入机会。中金公司分析师张宇指出，政策端收紧及利润率走弱等利空因素的释放已较为充分，当前第二批集中土拍利润率已有企稳回升迹象，基本面降速趋势下房价上涨压力有所缓释。虽然短期或仍有部分城市加码调控、中报业绩增速偏弱等风险扰动，但考虑到板块估值和仓位均已达历史新低，对地产板块不宜继续趋势性悲观看空，而应开始关注积极因素的边际显化，地产股或将随之迎来一波反弹行情。地产板块可能已进入底部布局期，建议重点把握财务、土储、周转“均好型”龙头的布局机会。

　　在经过长时间回调后，房地产板块中龙头公司已开始有增持动作。招商证券分析师赵可表示，无论如何，接下来如果房企敢于增持、设置股权激励、回购注销或稳定增加分红，大概率能证明其现金流创造能力和增长能力。从当前基本面观察，全局销售增速或回落，两年复合增长6月份回落但7月回升。展望下半年，造血能力强的房企在经营上的主动性应该会得以展现，无论如何，买板块依旧买的是“好公司”的阿尔法，而不再是博弈放松的贝塔， 推荐“造血能力”强的高质量周转公司万科A、保利地产等；增长边际改善的金地集团；精选现金流结构改善的的弹性品种中南建设、金科股份；资源型公司或现金流预期改善型标的华侨城 A 等。同时，趋势性配置房地产产业链和生态链的各个环节。

　　万科A(000002) 销售同比增长

　　公司发布2021年7月经营情况公告，7月单月实现销售面积307.1万平方米，合同销售金额515.4亿元。天风证券指出，公司2021年1-7月累计销售金额4059.8亿元，同比去年增长7.0%；销售面积2498.8万平方米，同比增长1.13%。公司单月销售均价同比增长，1-7月累计销售量价齐升。考虑到三季度推货有望继续加大力度，公司销售业绩可期。其中，7月的地售比为45.19%，1-7月地售比为44.64%，较去年前7月的41.74%和今年上半年的44.60%都有所提升。今年2月以来累计地售比保持在40%以上，表明公司补货区域和销售区域基本保持一致。公司累计销售额同比增长，看好本年度推货及销售。

　　金地集团(600383) 增速持续领先

　　公司发布2021年7月份销售及新增项目简报，累计销售增长54%，增速持续领先行业。公司前7月全口径销售金额在行业中排名第8名，较去年全年提升了5个名次，销售增速在 TOP40房企中排名第7位。公司目前已完成全年目标的67.3%，随着下半年推货量增加，全年有望实现2800亿目标。国盛证券指出，公司前7月拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为39.65%、23.78%、36.57%，较 2020 年分别增长6%、-11.8%、5.8%。前7月公司主要集中发力在北京、上海和广州三个一线城市，以及金华、温州两个三线城市，这五个城市拿地金额总计占比近60%。同时今年也新进入了阜阳、泉州等地级市，说明公司在深耕一二线的同时也在重点城市群进行适当下沉。

　　金科股份(000656) 业绩确定性高

　　公司截至2020年末已进驻全国23个省(市)，合计总可售面积超7100万方，覆盖当期销售面积倍数达3.2倍，可售资源充裕。公司一二线城市拿地面积占比较上年同期提升20%至50.5%，土储质量提升利于公司盈利企稳。光大证券指出，公司未来业绩可兑现性较高，原因包括公司2020年合同负债1346亿元，覆盖2020年营业收入1.5倍；2020年受疫情影响的延期竣工项目将迎来集中结算期。2021年公司计划竣工面积达2600万平方米，同比增加30%；2019年后公司拿地能级的回升或带来结算均价提高。公司全国化布局稳步推进，业绩稳健增长，区域深耕优势明显，品牌溢价较强，积极挖掘代建和城市更新等新的利润增长点，为“三道红线”绿档企业，财务指标改善明显。

　　保利地产(600048) 经营相对稳健

　　公司实控人保利集团开始出手增持公司股份，并披露后续6个月内拟持续增持公司股份，累计增持比例不超过公司总股本2%。公司董事长、总经理刘平及全体高级管理人员同时计划未来6个月内增持公司股份。实控人和高管拟增持公司股份，显示对未来发展的信心。兴业证券指出，2021年公司实现营业总收入901.09亿元，同比增长22.25%；实现归母净利润102.98亿元，同比增长1.72%，业绩平稳增长。上半年公司保持一定拿地力度，累计拿地金额962.8 亿元 ，拿地总建面1650.6万方，拿地均价5833元/平方米，拿地金额占销售金额比重为33.8%。公司整体经营相对稳健，同时三道红线持续达标，融资优势较好。

　　中南建设(000961) 全年销售可期

　　公司7月单月实现销售面积128.9万平方米，同比增长5.1%；合同销售金额176.7亿元，同比减少0.8%。2021年1-7月累计实现合同销售面积919万平方米，同比增长25.6%；累计销售金额 1266.5 亿元，同比增长27.7%。整体来看，公司单月销售均价略有降低，1-7月累计销售金额、面积保持双位数增长：公司今年销售目标 2500 亿元，已完成50.66%，随着下半年推货力度有望加大，全年销售可期。天风证券指出，2021年7月新增项目楼面价为10134元/平方米，较上月6382元/平方米有所提升。7月地售比为73.93%，较6月地售比45.87%提升幅度大。公司累计销售金额、面积保持双位数增长，销售目标有望达成。

　　【华侨城A(000069)、股吧】(000069) 回购实施激励

　　公司一季度受益于地产结算和文旅业务的双双复苏，营收同比增长25.4%至85.5亿。表外合作项目结算推升投资净收益至0.6亿，较去年同期的-0.6亿显着改善。一季度销售商品、提供劳务收到的现金同比增长80.9%至221.4亿，带动期末表内已售未结较2020年末增长12.1%至992.7亿，对2020全年营收的覆盖率达121%。华泰证券指出，2020年3月至2021年3月公司公开市场斥资10.41亿元回购，回购股份将用于实施公司股权激励计划，进一步完善治理结构和激励机制。此外公司“十四五”提出全面建设世界一流企业、数字大脑、生态联盟。我们持续看好文旅+城镇化模式的长周期价值。

　　　　行业研报：

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