八大券商主题策略：十字路口的房地产！当前所处的周期位置曝光 地产股机会来了？

　　　　国盛证券：十字路口的房地产！地产当前所处的周期位置曝光

　　地产当前所处的周期位置：(1)大级别周期的腰部平台回暖期：我国房地产行业的新房销售总量在2021 年见到历史大级别周期的顶部，现处在长坡下行周期的中段，会在当前13-14 亿平的总量平台企稳，并在政策驱动下回暖。(2)中级别周期下的去库存阶段：从短库存及库存去化周期维度来看，短期处在历史相对高位，去库存是当下的节奏。去库存有两种办法：提振销售或者控制供给。在杠杆打不开的当下，供给都无法显着放量。同时，由于土地财政的依赖度较高，供给也无法再进一步收缩，故提振需求是唯一的短期选择方向。(3)小级别周期里的萧条转复苏期：商品房销售市场正处萧条期的时候，政策在衰退期中段已经出台，后续会逐步进入复苏期、繁荣期。我们认为无论是大级别、中级别还是小级别周期所处的位置都预示着，今年的房地产政策力度仍需加码。

　　投资建议来看，房地产多点爆发的问题需要系统性的解决方案。下半年到年底，有望见到第二波强力放松政策的加持，地产和物业均有绝对收益的空间，维持地产开发板块“增持”评级。建议关注：A 股—滨江集团、保利发展、华发股份、万科A、金地集团、招商蛇口、建发股份；H 股—绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋、中国金茂；物业—A 股关注【招商积余(001914)、股吧】；H 股关注华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业。

　　国金证券：重塑行业格局！竣工交付风险或加速房企的销售分化和供给侧出清

　　竣工交付风险或加速房企的销售分化和供给侧出清，重塑行业格局，同时预计针对风险事件出台的系列措施将修复市场信心，同时我们认为本轮周期中将由高能级城市、改善需求引领行业复苏。首推积极布局重点城市核心板块、拥有高质量产品服务力的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团等或把握强者恒强的机遇，行业地位或将进一步提升。稳健选择推荐财务结构健康、现金流安全的头部国企央企，销售相对稳定，也能保持一定拿地强度，如【保利发展(600048)、股吧】、中国海外发展。

　　东方证券：银保监会定调保交楼 基本面复苏仍需宽松政策加码

　　银保监会定调“保交楼”及郑州等地出台项目交付纾困举措，或一定程度上托底市场信心，但需求端修复的动力势必受到拖累。与此同时供应端或重新收紧预售条件及预售资金监管，而保交付压力也将对房企新拿地新开工形成挤出效应。在供需两侧持续走弱、地产持续拖累经济的压力下，我们认为Q3 有望迎来政策宽松的窗口。同时企业间分化将加剧，低评级房企仍处在持续失血的状态。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。

　　看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展、万科A；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团、龙湖集团。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务、保利物业、招商积余、【新大正(002968)、股吧】、融创服务、星盛商业。

　　申银万国证券：目前房地产基本面底已现！预计一二线城市将进入政策销量共振优质房企将进入长短期成长共振

　　中短期来看，我们认为目前房地产基本面底已现，后续基本面改善路径或将呈现“√￣”型走势，并将演绎出强于以往的结构弹性，包括核心城市和优质房企，并预计一二线城市将进入政策销量共振，优质房企将进入长短期成长共振。从中长期来看，我们认为我国房地产行业后续发展路径或将类似于美国房地产行业和中国白酒行业“总量趋弱+格局优化”的模式，并预计格局优化后优质房企成长空间将再次打开，有望实现量质双升。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：保利发展、建发股份、滨江集团、招商蛇口、华发股份、金地集团、中国建筑、新城控股、万科A；推荐：H 股：华润置地、中海外发展、龙湖集团、建发国际、旭辉控股、碧桂园，并建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象、保利物业、中海物业、新大正、绿城服务、宝龙商业、新城悦服务。

　　平安证券：房地产板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情

　　我们认为下半年随着政策持续发力，预期稳定下房地产将继续温和修复，板块有望迎来政策宽松与销售复苏推动的基本面兑现行情。开发板块建议优选销售、投资占优，率先受益行业复苏的高信用企业，如保利发展、中国海外发展、招商蛇口、万科A、金地集团、滨江集团、天健集团等。多元化方面，随着房地产温和复苏，物管成长性及独立性担忧有望缓解，龙头物企估值有望修复，建议关注碧桂园服务、保利物业、招商积余、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注地产产业链投资机会。

　　开源证券：行业增速三季度有望触底回升 房地产板块仍具备较好的投资机会

　　从房企融资端来看，自6 月初来首次有海外新债发行，信用债环比增长，融资环境持续改善。以银保监会为首的国家部门、地方政府、银行和房企陆续传达“保交付”信号，带动市场预期不断修复。我们预计行业增速三季度有望触底回升，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。

　　东兴证券：房地产政策有望进入新一轮释放期 纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强

　　我们认为，为了稳住当前市场脆弱的信心，守住不发生系统性风险的底线，政策有望进入新一轮释放期，纾困力度与需求刺激力度都有望进一步加强。持续推荐：1)具有全国化和综合化发展能力的高信用龙头央企，推荐保利发展。我们认为信用优势将推动龙头央企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。

　　2)扎根高能级区域，积极向全国拓展的优质地方国企龙头，建议持续跟踪越秀地产。我们认为深耕高能级区域的地方国企龙头，兼具业绩稳定性与未来成长性。凭借深耕高能级区域铸就的稳定基本盘和融资优势带来的逆势扩张能力，地方国企龙头有望在行业出清过程中实现赶超。

　　东吴证券：居民购房信心逐渐恢复 未来2-3个月销售或将是V型回暖

　　随着放松政策加码出台，居民购房信心逐渐恢复，未来2-3个月销售或将是V 型回暖。中长期看，随着风险房企收缩，更多资源整合机会和购买力向高信用头部公司集聚。建议关注：1)房地产开发：保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团；2)物业管理：新大正、招商积余、南都物业；3)房地产经纪行业：我爱我家。