郭施亮：卖房炒股，靠谱吗？

　　随着A股再度进入“2”时代，股市的投资优势再度引起了市场的高度关注。与此同时，随着近期一线楼市的持续疯涨，“卖房炒股”的呼声却再度展现。

　　实际上，在最近一段时期，国内一线楼市与中国A股有着截然不同的表现。其中，进入2016年以来，前者出现了价格飙涨的走势，更有部分城市的楼价出现了50%以上的同比涨幅。至于后者，经历了年初熔断政策匆匆落幕的冲击影响，受挫之后的A股却延续弱势震荡的格局，且至今依旧维持在3000点下方运行。

　　那么，面对当前一线楼市与股市“冰火两重天”的表现，“卖房炒股”的行为到底靠不靠谱呢？

　　回顾16年以来的楼市表现，在部分一线楼价疯狂飙涨的背后，实际上与多个因素有着密不可分的影响。

　　其中，年内“降首付”以及“降契税”的政策，成为助推楼价的政策因素。与此同时，随着今年1月份新增信贷的天量投放，却倒逼着更多的资金投向了更具保值增值优势的一线楼市。然而，在货币放水的背后，大量资金却并未传导至实体经济，反而因一线楼市强烈的赚钱效应存在，却加速了这些资金涌向了国内的一线楼市，加速其价格的飙涨。

　　值得注意的是，在一线楼市价格飙涨的幕后，却逐渐浮现出一些乱象，即房地产市场的场外配资开始迅速崛起。受此影响，越来越多的房产中介开始参与到其中，而部分P2P平台也开始变相进入到这一领域之中，并为本已疯狂的一线楼市扩大了资金杠杆。

　　经历了前期一轮非理性的飙涨行情之后，管理层也开始逐渐意识到房地产市场场外配资迅猛崛起的危害性，且加大力度打击相关的违规行为。

　　时至今日，首付贷已基本被全面叫停，而多数房产中介与P2P平台也先后暂停了首付贷的业务，试图迎合管理层的监管要求。

　　笔者认为，虽然首付贷已被叫停，但因首付贷占比整个市场的真实份额并不大，且不排除部分房产中介或P2P平台已开展了其它更为隐蔽的业务方式，试图规避监管。因此，对于一线楼市价格可否重归理性，现阶段还只能是边走边看了。

　　但是，有一点，还是不能否认的，即在新增信贷天量投放的背景下，实际上预示着有更多的资金被迫转移至更具保值增值能力的投资渠道之中。与此同时，结合当前经济下行压力的大环境，实体经济不好，且社会投资渠道相对狭窄，实际上意味着大量的民间资金几乎是无处可逃的。对此，一线楼市价格的疯狂飙涨，配合房地产场外配资的迅速崛起，却进一步激活了资本的逐利性，倒逼一线楼市价格的水涨船高，而其潜在的价格泡沫也在快速膨胀。

　　时下，一线楼市与股市之间的表现，何谓是“冰火两重天”。但是，在当前的环境下，对于资金而言，更热衷于涌向更具保值增值能力的投资渠道，或更具赚钱效应的投资市场。简而言之，即哪里存在赚钱的机会，资金就往哪里跑。

　　对于A股市场而言，刚刚完成了一轮轰轰烈烈“去杠杆化”“去泡沫化”的过程，而股市也基本回归至以存量资金作为推动主导的格局。对此，可以从当前股市的日均成交量能以及场内融资规模的变动情况来获知。

　　自15年6月中下旬以来，中国A股出现了大幅下跌的走势，而期间股市累计最大跌幅接近50%，而普遍股票的跌幅也达到了70%，市场的估值泡沫也得到了较大程度地挤压。但是，从另一种角度来看，若从更细化的数据来分析，实际上A股市场的估值分化情况还是比较严重。换言之，即部分上市公司的低估值优势依存，但多数上市公司依旧未能摆脱高估值的局面。

　　与此同时，与港股市场相比，目前A股市场仍然较港股市场存在着一定的溢价率水平，而AH股之间，A股较H股出现折价率的上市公司却是少之又少。此外，纵观当前A股市场的状况，虽然上证50的估值很低，甚至部分股票的估值已经低于国际成熟市场的估值均值，但是市场估值超过100倍的上市公司仍然占据了不少的比例。从整体上来看，A股市场的估值中位数仍然处于不低的水平，但因部分权重股占比市场权数很大的影响，而拖低了整个市场的估值水平。

　　从中长期的角度来看，随着养老基金、保险资金以及外资资金的加快入市，未来A股市场的机构投资者占比有望得到显著地提升，且其有望为A股市场带来一定的新增流动性涌入预期。

　　笔者认为，中长期逐步提升股票的配置比例，还是一个合适的选择。但是，这需要一个相对漫长的配置过程，而并非针对短期性。或许，经历了前期轰轰烈烈“去杠杆化”“去泡沫化”的A股市场来说，现阶段再度重启牛市的概率已经不大了，而股市或将进入一个相对漫长的震荡筑底期。这对于抄底投资者来说，确实是一个考验投资耐心的时刻。

　　“卖房炒股”到底靠不靠谱，关键还是在于自身的资产配置问题。换言之，对于热衷于中长期投资的投资者而言，若手上有多套闲置的楼房，不妨在价格冲高的过程中适度出手，而后把股票配置的比例适度提升一些。但是，仍需注重资产的分散配置，降低不必要的投资风险。至于普通老百姓来说，“卖房炒股”并不可取，而借钱炒股或借钱炒房的行为更是需要三思。