时机到了! 我们来谈谈深国际(00152)与深控股(00604)双双授出购股权的事

　　文章来自微信公众号“王雅媛港股圈”。

　　李嘉诚说过买房子最重要的是位置、位置、位置。我认为，买股票最重要的是时机、时机、时机。便宜的股票在港股市场多了去了，但你总不能把全部都买下来，一直等它的价值被反映吧?所以，我最喜欢的是在趋势上而有价值的股票。

　　我们要发现趋势，就得从一些细微的线索中探寻。

　　最近一个月，同属于深圳国资委的深圳国际(152.HK)和深圳控股(604.HK)先后发出授出购股权的公告。

　　究竟这背后有什么猫腻，让我们分析一下。

　　一、坐拥前海巨量地块

　　深圳控股于1997年在香港联交所上市,是深圳市国资委旗下最大的房地产上市公司，以物业开发、物业投资及管理为核心业务。

　　2016年，公司实现营业额213.54亿港元，同比增长15.9%;净利润31.7亿港元，同比增长10.5%。目前，公司于国内多个城市合共拥有近800万平方米的土地储备，其中270万平方米储备位于深圳的优质地段。

　　今年五月，为了回流现金，深圳控股出售部分三四线城市的资产项目。

　　根据公司资料，深圳项目平均毛利率接近50%，远高于其它一二线城市(约30%)、和三线城市(约10%)。所以，公司业务一直聚焦深圳，于深圳拥有多年的开发经验。

　　深圳国际的基本因素，我就不重复了，大致上大家可以看看平台以前的文章。《 深国际(0152.HK) 有资产，才性感! 》

　　深圳国际于前海拥有38万平米土地，但由于不是开发商，面对块地也只能一筹莫展;而深圳控股在房地产开发方面有很强的实力，处于巧妇难为无米之炊的状态。

　　因此双方一拍即合，翻查资料，2016年12月，深圳控股的全资子公司深业置地公司，向深圳国际全资子公司前海置业注资11.2亿元，两者正式携手，共同开发位于前海的首期项目中的住宅项目地块，双方各获50%的项目权益。

　　所以，两家公司的交合点就在于共同开发前海的项目上，当时的项目土地面积约1.2万平方米，建筑面积为5.3万平方米，只占深圳国际前海土地存备的3%，属试水性质。

　　深圳国际还坐拥97%前海土地有待开发，而现在它们同时发出购股权是不是代表它们看到前海剩下来的土地即将加快发展?

　　二、前海的饼如何分?

　　前海土地开发能否加快，主要看两者的态度，一是前海管理局，二是土地持有人本身。除了深圳国际外，招商局和中集集团(000039,股吧)同样是前海开发的大地主，在这三大地王中，招商局是最大的地主。

　　2013年，深圳国际曾向媒体表示：正跟政府部门进行磋商，现难评论土地转让模式。可以看出他们倾向速战速决，与合作伙伴尽快实现土地租金收益。

　　而招商局“高冷的”表示不予置评，对动用自身资金补地价有所保留，并没有急于发展的意思。因为，三大地主是以捆绑的方式跟前海管理局，磋商土地开发的事项，由于招商局不积极的态度导致整个前海土地开发也停滞下来。

　　然后，随着近两年来深圳地价飞速上涨，招商局似乎也按耐不住了。

　　2016年6月，招商局集团与前海管理局拟以50：50的股权比例成立合资公司，开发建设与运营管理招商局集团原前海湾物流园区2.9平方公里土地。既然大地主都开始开发土地，那意味着整个前海地区的土地开发将进入加速阶段。

　　这是从宏观的角度去分析前海土地开发有加快的可能性，而微观去看，深圳国际也有非努力不可的原因。

　　三、公司主席退休前作最后冲刺

　　高雷于2012年9月获公司委任为主席，接替退休的58岁前主席郭原。前前主席李黑虎和郭原同样出任6年后便以60岁之龄退休。高雷目前已年届57岁，在位接近5年，不论以年龄或是6年的任期来算，高雷离退位让贤的时候已不远矣。

　　高雷在位多年，相信总会想在退位前干出一番政绩，加上公司好，就是他自己好。高雷持有140万股购股权，加上购股权将于2019年1月底到期，高雷和其他管理层想公司股价好的诱因就更大。

　　购股权行使价为10.4港元，相比现在的股价接近40%的涨幅，掐指一算，高雷可以赚取550万。

　　看似不错，但你要从高雷的角度去想 : “在任五年，管理7,232名员工，去年薪金连其他福利还不到130万。现在快退休，股价才涨了那么一点，明明公司拥有前海那些那么值钱的土地，为什么股价就是上不去?”

　　对，相比同样经营物流，员工人数约7,000人，但市值只有120亿，不及深圳国际一半的华南城(1668.HK)，其主席郑松兴去年的薪金连分红就高达1,900万，高雷要做14年才能拿到郑松兴一年的薪酬。

　　虽然国企不能直接和民企作比较，但也能看出股权激励才是国企高管收入最重要的一部份。

　　深圳国际是一家多元化重资产的公司，决定股价因素就两点：

　　(1)NAV值多少;

　　(2)股价跟NAV折让多少。

　　公司的NAV管理层短期内是不太能控制的，相反股价的折让, 管理层是可以以加快解放手上资产价值来收窄的。

　　在任的几年，公司股价都没有什么变化。因此，高雷最可能执行的行动，就是在任期完结前，加速发展前海和梅林项目，透过项目将公司的内在价值释放。从而，使得市场对公司进行重新估值，当作是对自己在卸任前的一种荣誉和回报。

　　四、我不要现金，要股票

　　虽然高雷没有说，但其实很多聪明人早已经深信深圳国际内在庞大的价值总有一天会得到释放。

　　深圳国际的第二大股东赖海民持有公司股权15%。赖海民为鸿荣源集团董事长，于2016胡润中国富豪排名262，个人财富达到115亿元。他同时被业界称为“宝安三巨头之一”，而鸿荣源则被冠以“关外地产王”的称号。

　　开发商出身的赖海民打滚于深圳多年，焉不知深圳地价值多少，所以，他于2015年已开始购入深圳国际，耐心等待其土地价值释放的一天。

　　既然聪明人都深知深圳国际的真实价值，当然要积谷防饥储股票，以免将来股价上涨的时候来不及买。

　　根据公司于6月16日公告，约79%的股东选择收取代息股份。数字那么高，当然是大股东深圳市政府和二股东赖海民加起来约60%的股份选择了代息股份。

　　我翻查过往的代息股份计划记录，发现大股东和二股东从上一年开始选择代息股份。

　　时间上和前海大股东招商局与前海管理局，组建合资公司开发前海土地其实不谋而合。不排除他们深信将来股份升值，比现在收取现金更为划算。当然他们选择代息股份也可能与换股价存在折让有关。

　　五、结语

　　深圳国际手上有七个主要资产：深高速(600548,股吧)、龙大高速、物流、深圳航空、南玻A(000012.SZ)，前海地皮和梅林地皮。

　　究竟深圳国际值多少?

　　民间不少投行研报都有自己不同的算法，不过我认为一既都不值得参考。原因是里面都存在太多不同的假设。纸上谈兵一定不如亲自上场，因此最值得参考的是以身作则，持续买入深圳国际的第二大股东赖海民的买入价。

　　翻查他过往两年买入的纪录，10元到14元不间断的增持，可见现价位在他深圳房产老司机的眼中，仍相当有价值。

　　价值就放在眼前，趋势上看起来才刚开始。我们何不趁此机会，参加这个前海土地价值释放的盛宴中!（编辑：何鹏程）