业绩会实录｜有4500亿土储货值的合景泰富(01813)立下军令状：2020年核心净利超90亿

　　一直以来，合景泰富(01813)的毛利率和净利率都保持在行业的较高水平。而就在8月29日的2017年中期业绩发布会上， 合景泰富营销及市场部总经理杨欢则向外界立下了公司利润增长的“军令状“：预计到2020年，公司的核心净利润超过人民币90亿元(单位下同)，在2018－2020年保证利润每年的年增长率在30%－40%。

　　如何保证在2020年公司能够完成90亿的利润增长，杨欢表示主要通过以下几个方面。

　　1、有大量的土地储备。目前土地储备的货值达到4500亿元，就算公司现在不拿地，也能满足未来5年规模性增长。

　　2、高利润的写字楼及项目的销售，保证了利润率。

　　3、之前有大量的经营型的物业到达成熟期，在未来的2018年到2020年，未来有大量的经营型的物业收租，租金快速增长，预计到2020年，经营型物业的收入达到30亿。

　　4、公司启动跟投机制，大大加大人员的主动性、投入性。

　　“通过这4点，我们有信心保证到2020年整个利润额增长达到90亿”。

　　数据显示，上半年，合景泰富的收入约为78.57亿元，同比增长44.2%;毛利28.27亿元，同比增长45.6%，毛利率约为36.0%;核心利润约为14.4亿元，同比增长17.3%;按权益合并核心利润率约15.4%。完成权益预售额为146亿元，较去年同期增长28.0%，完成全年权益预售目标280亿的52.2%。”

　　智通财经APP注意到，按权益预售额贡献来看，目前在42个在售项目中，45%来自广州、上海和北京，另外55%来自强二线城市，尤以杭州、成都、南宁、佛山较多。

　　在土地储备方面，上半年，合景泰富通过公开市场招拍挂及并购，先后获取位于武汉、徐州、香港、苏州、合肥、嘉兴、台州、济南及天津的12幅地块，新增权益总建筑面积120.8万平方米。

　　截至2017年6月30日，合景泰富旗下共拥有79个项目，分布于内地及香港共18个城市，共计权益建筑总面积约1185万平方米。

　　以下为智通财经APP整理的现场问答实录。

　　1.问：下半年拿地的目标、策略和预算是多少？拿地价格是否会对成本造成影响？地价是否会影响公司盈利水平？

　　答：虽然政府有限价，但是我们买的地比较便宜，所以毛利率还有所保证。香港启德那个楼盘，我们和龙湖是联合操盘，两家合作，现在成交量是有的，我认为香港市场还是比较稳定的，因为土地供应量不是很多。我们公司拿地成本一直不贵，大概4000元/平方米左右，三四线城市的地价也不过如此，有些甚至达到了5000元/平米。而在1500万平方米的总储备量上面，我们一二线城市的占比占了70%以上，这样看我们的土地成本是偏低的。去年我们以在一级市场拿地为主，今年我们则是以二级市场并购的方式拿地较多，一级市场拿地不是没有，也是以收并购为主，造就了我们较低的拿地成本。

　　与去年相比，我们拿地的价格是升了，从3100元/平方米升到了4000元/平方米，但是你看到我们对应的售价也提高了，从去年的13000多提升到了今年的15900，我们收入接近一半都来自一线城市，所以售价高了地价也会相应高。这么多年来我们的毛利率一直维持在35%左右的水平，净利也维持在15%-18%之间。

　　再宏观一点看，我们上半年平均售价达到了16000元/平方米，假设我们的地价是4500，建造价格是4500，你算总价9000，不算利息成本毛利还有40%左右的水平。所以地价上升，而区域不同，整体市场的售价也基本是上升的，所以我们有信心保持毛利和净利水平。

　　2.问：如何看待下半年及明年在香港的拿地策略，是否会继续以合资的形式去发展香港市场？

　　答：会不会在香港买地要看时机，至于是独资还是合资，也要看总金额的大小和回报，我个人比较看好香港市场保持稳健。

　　3.问：为何第一次在上半年派发中期息？这会是一种常态吗？

　　答：今年第一次派中期息，相信未来会延续这个做法。

　　4.问：销售目标是280亿，现在看是否会上调？

　　答：销售目标我们首先要完成，当然这是很有信心的，然后要根据销售货量、市场情况和政策情况来决定是否上调目标。

　　5.问：刚刚听到“1+N”的模式，未来会不会致力于发展三四线城市？

　　答：公司80%的地都在一二线城市，不过今年会在增加武汉、嘉善、台州等地的比例，大部分还是会在一二线城市。实际上“大湾区”和华东是我们公司未来三年内的重要战略布局地，至于“1+N”的策略，例如广州周边辐射的是中山、惠州等城市，我们会用当地的团队去辐射这些城市，这就是“1+N”。华东区域，例如杭州辐射宁波、台州等。

　　6.问：办公物业出售的标准是什么？自持和卖的部分如何分配？从回报上面看，卖办公物业与卖住宅哪个高一些？而下半年拿地是否有预算？

　　答：写字楼全部都可以销售，它和住宅的销售不同是在于团队，我认为今年写字楼销售是窗口期，因为内地严防资本外流，所以很多资金都在购买租赁型物业，这是一个窗口期，半年内我们已经完成了一半的写字楼销售任务，我们预计在今年年底前完成全部销售。下半年有两栋整栋的写字楼要推出市场，我预计销售没有什么大问题，因为已经有很多客户在谈。和住宅不同的是，我们一般接近完工时才会进行销售，客户要看里面的装修情况、楼层高度等因素，这和住宅有区别。自持和销售的分配要看城市，比如说广州的国际金融广场，这个位置非常好，又在地铁上盖，租金又很好，我们就自持。我们在广州琶洲也有写字楼，这部分刚刚开始租赁，我们在考虑是否会销售。成都、北京，我们都在考虑哪些写字楼自持，哪些可以卖，所以要看数量、城市、和租金收入回报这三方面的情况。下半年的拿地没有具体预算，要看政策和市场去做策略。

　　7.问：办公物业和住宅物业的毛利率如何区分？如果市场调控政策持续，公司是否会继续推售写字楼这个策略来保证毛利率和净利率？长租公寓的具体计划是什么，是否用自己的物业去做？公司的合伙人策略和万科、碧桂园相比有什么不同？

　　答：办公物业单价高但面积小，会拉高整体单价，毛利率也会比住宅高，因为售价高地价低。合伙人制度方面，对于团队的积极性和效率都有很大的提升，对现金回笼、利润最大化、团队能动性都有很大帮助。但跟投政策是否会和大公司一样？有一些是10%，有一些是15%，有杠杆，大家的区别也不会太大。公司的净利率在行业内一直维持在领先水平，写字楼利润率高，推写字楼的话当然对我们的利润率更有保障

　　在我们的土地储备里，未来3年可以向市场推出20000间长租公寓，但我们不会纯依靠我们的土储去做，我们也会租一些物业来改装后转租，希望未来2、3年能有20000间的水平。总体来说，用自持物业+所租的物业，我们希望在2-3年内推出40000-50000套长租公寓。