合生创展4月投74亿拿地 广州多项目未开发最长晒地9年

　　行业寡头竞争格局凸显的大背景下，一向低调稳健的粤派房企合生创展(00754.HK)，也变得急躁起来。

　　近日，合生创展对外披露，前10个月实现合约销售金额177.17亿元，一举超越历史峰值。并有媒体报道称，合生创展董事局主席朱孟依定下一个小目标：2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率。而在此之前，合生创展已徘徊百亿阵营长达15年之久。

　　兵马未动，粮草先行，合生创展的激进转变从土地市场可先窥得一二。据长江商报记者不完全统计，下半年以来，合生创展4个月耗资约74.17亿元斩获北京、杭州、广州等地多幅地块，金额超去年全年净利润。

　　值得关注的是，长江商报记者走访中了解到，合生创展广州多个项目依然开发迟缓，甚至长期搁置。其中，位于广州市海珠区新港中路的合生TIT科贸园项目，拿地6年后仍处于晒地皮状态，暂无动工迹象。

　　针对土地市场的激进表现，以及广州项目搁置原因和开发规划等，长江商报记者多次致函合生创展相关负责人，截至发稿未获回应。

　　徘徊百亿阵营15年

　　徘徊百亿阵营15年的“华南五虎之一”合生创展，走上了规模追赶的道路。

　　近日，合生创展发布今年前10个月未经审核营运数据。根据公告信息，今年前10个月，公司实现合约销售金额177.17亿元，同比增长34.6%，也超过了去年全年的销售额(149.75亿元)。

　　同时，合生创展半年报显示，至6月30日，公司资产总值及负债总额分别为1848.24亿港元及1148.78亿港元，分别较2018年12月31日上升13%及19%，资产负债率62.16%，较去年同期56.92%有所攀升。

　　对于负债总额增长，合生创展表示，主要由于借贷增加所致。根据合生创展公告，公司、附属公司担保人与初步买家于6月20日签订了有关发行于2022年到期的5亿美元7.5%优先票据的认购协议。

　　下半年以来，合生创展再次加速融资布局。据深交所8月1日消息，合生创展20亿元的ABS债券发行已获通过。据悉，本次债券名称为“华泰-合生创展-联合保理供应链金融1-24号资产支持专项计划”，发行人为深圳联合保理有限公司。

　　而回望合生创展的发展路径，早在2004年，其销售额就已突破100亿元，成为国内第一家“百亿房企”。2009年，合生创展迎来销售巅峰，销售额近150亿元。不过，2010年至2018年9年间，合生创展不仅再未超过150亿元销售额，更5次失守百亿大关。

　　日前，长江商报在采访中了解到，合生创展位于广州的骏景花园、珠江帝景、帝景山庄等数个项目，开发建设周期均超过十年。其中，位于珠江新城核心商圈的珠江帝景，甚至在开发长达18年之后，仍有大量土地处于待开发状态。

　　对于今年以来的提速调整，长江商报记者联系合生创展方面进行采访求证，截至发稿未获回应。

　　年内耗资74亿拿地

　　根据合生创展披露的2019年中期业绩，截至6月30日，公司土地储备达2940万平方米。这其中，1945万平方米为待发展的物业，占总土地储备的66.16%。

　　同时记者注意到，下半年以来，合生创展一改往日的保守投资策略，在土地市场表现激进。

　　其中，7月，合生创展首进江门便斥资约9.4亿元夺得蓬江区杜阮镇两宗地。随后，又以11.19亿元价格竟得广州增城区增江街一宗宅地。进入8月后，合生创展斥资13.64亿元收购新城旗下杭州江干区一宗宅地。随之而来的9月，合生创展与金茂合体拿下28.20亿元的北京丰台区南苑石榴庄宅地。10月，在将东莞最大规模旧改项目收入囊中3天后，合生创展又以11.78亿元斩获苏州昆山1宗宅地。

　　据长江商报记者不完全统计，合生创展4个月内通过招拍挂拿地的总金额约为74.17亿元，超过其去年全年的净利润(57.75亿元)。

　　公开市场频繁夺地的同时，合生创展还加大了对旧改的布局。9月16日，经广州市番禺区新基村村民代表大会表决通过，合生创展正式成为番禺新基村旧改合作企业，项目预计将投资29亿元进行改造。

　　这是合生创展继今年4月签署广州海珠鹭江村、康乐村旧村改造合作意向协议后，又一次参与广州旧村改造。

　　“房企借旧改项目可以快速获取优质地块开发权利，尤其像广州这样一线城市的中心存量地块，开发价值很高。”上海易居房地产研究院研究员严跃进对记者表示。不过，旧改相比一般的地产项目，具有资金投入大、开发周期长等特点，如何处理好利益分配问题，也是摆在开发企业面前的一道难题。

　　广州项目晒地9年

　　然而，激进拿地的另一边，是合生创展多个项目开发迟缓，甚至长期搁置。其中，位于广州市海珠区的合生TIT科贸园项目，在拿地9年后仍处于晒地皮状态。

　　时间回拨到2010年8月，合生创展斥资逾37亿元竞投合作开发TIT科贸园，合作方为广州纺织工贸集团。根据合生创展2010年8月发布的公告显示，拟与广州纺织工贸集团共同参与开发广州的科贸园项目，合生创展将在该地块挂牌出售时参与竞投，收购土地及须予注资的总额以37.18亿元为上限。

　　彼时公告提出，由广州纺织工贸集团监管科贸园项目的进度及确保其建筑面积约25万平方米的第一期工程将于2014年8月31日或之前完成，以及其余建筑面积约25万平方米的第二期工程将于2015年8月31日或之前完成。然而，合生创展2018年年报显示，项目78.84万平方米土地尚未开发，完工时间预计为2022年及以后。

　　11月5日，长江商报记者实地走访位于广州市海珠区的合生TIT科贸园看到，该地块大部分场地被用作停车场、体育场，也有部分区域处于荒置状态，长满杂草和灌木。

　　现场一栋名为“广州TIT国际纺织城科贸园”的低层建筑中，有办公人员进出。现场工作人员介绍，项目目前还未动工，至于为什么没有动工，以及何时动工，其均表示不知情。

　　根据此前媒体报道，一方面合生TIT科贸园项目7年未动工的原因是该项目已过审批但未符合供地条件；另一方面，该项目2010年注资参与开发大型商业综合体项目，却与2009年政府对各区企业下达“退二进三”相关政策文件存在冲突。

　　而这并非合生创展拿地多年却未动工的项目孤例。长江商报记者注意到，位于广州市九佛镇马潮工业村的珠江科技创意园，在斩获土地6年后，同样处于未开工状态。合生创展财报显示，至2013年12月31日的土地储备为19.35万平方米，而截至2018年末仍为这一数值。合生创展预计19.35万平方米的土地将在2022年及以后才能完工。

　　克而瑞研究中心分析师房玲认为，由于合生创展有大量土储为大盘项目，因而在过去的开发经历中出现了“开发难、招商难”的情况。再加上目前合生创展有十多个占据了大量土储的旧改项目，开发周期较长，是否能够在短期内提振企业的销售规模仍然有待观察。

　　（文章来源：长江商报）