物业低洼渐修复，彩生活能否复制蓝光嘉宝、银城生活的花路？

　　近一两年港股物管行业因市场规模大、盈利持续稳定等被市场热炒，尤其2020年经历年初的系统风险后，部分物业股继续创新高。

　　但随之而来的是部分物业股趁股价高位折价配股或发债，由此引发市场对整体物业行业配股的情绪担忧。

　　不过，这波配股大概率只是对市场短期的情绪产生干扰，物管行业的核心发展逻辑仍在，资金追捧依旧物业板块，其次每间公司经营、财务状况不一，配股也不是必选项，物业行业依然是短期确定性高、值得持续留意的板块。虽然资金仍旧追逐物业板块，但是偏好似乎发生了变化。

　　短期内，市场担忧股价高的企业配股可能性更高，高估值的企业或会继续回调，这固然是一个不错的上车机会。但即使股价回落，这些个股的PE仍有点高不胜寒之感。绿城服务、碧桂园服务、新城悦服务的滚动市盈率超过50，永升生活服务更是高达78（截止6月18日数据）。

　　这种情况下，资金目光似乎开始转向估值较低的个股，为其带来价值低洼后的估值修复。

　　价值低洼后的估值修复

　　投资赚钱，除了赚公司成长来带估值扩充的钱之外，还有就是赚估值修复的钱。结合物管行业以及个股因素，下半年要在物管股继续取得超额回报，就需要留意一些估值低，滞涨的公司。这波资金配置喜好的调整，相信有助处于价值低洼的物管个股进行估值修复。

　　而在低估值的个股中，寻找低估值值得投资的公司非常讲究综合因素的归纳判断，这个逻辑近来在蓝光嘉宝（2606.HK）、银城生活服务（1922.HK），得到不错的验证。

　　虽然早前被疫情冲击，但由于刚需属性和二次价值发现，物业板块逆势上升，本来已经热炒的物业板块，估值不断飙高，其后出现回调。总体上物管股前期被炒高，估值不便宜，而且已反映了未来一至两年的增长。

　　由于整体板块回调，加上高层离职消息夹击下，蓝光嘉宝股价2月19日开始从高位回落，一个月内股价下跌约48%，3月20日公布的首张成绩单显示，2019年蓝光嘉宝服务实现收入同比增长43.4%，公司拥有人应占利润约增幅约48.5%。毛利率和利润率都有所提升，盈利能力增强。

　　业绩加持下， 公司股价开始慢慢回升。4月18的解禁期，蓝光嘉宝的股价虽然有所下跌，但是幅度有限。

　　而银城生活服务，股价走势则上演了一出平平无奇到一飞冲天的逆袭戏码。

　　银城生活服务近月股价图（来源：雪球）

　　乘着物业热的东风，银城生活去年11月上市时，香港公开发售超额认购超过382倍，然而上市后不久便跌破了发行价。

　　根据年报等资料显示，在银城生活服务的在管面积中，2016至2019年来自独立第三方的占比分别为61.8%、67.7%、76.1%和79.3%，此比例一直在提升。相比目前大多同行都要母公司及相关公司供养，银城生活服务相对独立，这也许是如今物业“靠爸爸”逻辑下，该公司无法突围的其中一个原因。

　　业绩公布后，该公司的股价也没有大波动，却在永升生活服务、绿城服务等宣布配股后，股价突然大幅抽升，6月3日至今升幅近74%。

　　由此可见，多家物业股高位折让配股，市场担心物业板块的配股潮，开始理性回顾部分物管股的高估值问题，资金配置的逻辑也发生变化，将目光投向了低估值的物业，蓝光嘉宝和银城生活服务都出现估值修复。

　　截止6月18日数据

　　按照此逻辑，我们尝试在物业板块的低估值个股中，寻找业务基础良好、估值低，滞涨的潜力股，而市盈率（PE）不足10倍的彩生活，能否复制蓝光嘉宝和银城生活的轨迹。

　　股东选择支持长线发展

　　低PE意味预期足够低。实际上，彩生活在物管行业具有不俗的影响力和扎实的基本面,预期差逐渐形成，这一点，彩生活的股东也看在眼里，并且已经用钱投票。该公司2019年派付每股人民币9.12分，合计约1.30亿元。除了获取现金股利外，公司也推出以股代息方案，这一方案已于股东大会全票通股。

　　换言之，从管理层以及投资者两大角度来看，这无疑告诉市场公司的价值被低估。

　　来源：公司年报

　　6月17日,彩生活公告表示, 以股代息股份的市值定为每股3.552 港元,是2020年6月3日至6月9日连续五个交易日的平均收市价。

　　过去银城生活服务、蓝光嘉宝等低PE持续一段时间，源于市场对能否持续增长、管理层稳定的过分担忧，不过银城生活服务、鑫苑服务、新城悦服务等公司通过管理层直接入场买入或公司回购股份告诉市场自身公司股票被低估。

　　彩生活派此次股息可以选择现金或实物，即是投资者可以选择收取现金股利，也可以选择以现金股利按照市场价购买公司发行的新股，以股代息本质上是一种再融资行为。此次彩生活以股代息的结果，还有一段时间才出来，若大部分股东都选择股票，其实也是换了一个方式向市场发放相同的信号，进一步验证了彩生活低估值逻辑。。

　　业务改革值得期待

　　截止2019年底，彩生活的在管面积约3.6亿平米，管理规模在物管行业位列前茅。自新管理层上任后，从反思过去到提出变革并展望未来这三方面开始公司未来的经营策略。

　　过去追求规模的收并购后果已显现，因此管理层反思过后的经营策略定为谨慎收购，厘清质量、收益差的小区，聚合资源打造温度社区，拓展消费场景提升增值服务收入，这三大措施的背后就是对债务、收入、成本重构。

　　彩生活降债务已于2019年开始展开，2019年彩生活总债务为22.9亿元，较2018年减少了13.7亿元。截止2019年末，公司净负债率为8.9%，较2018年减少11个百分点，各项财务指标都在改善。

　　收入方面，公司的收入放缓无可厚非，但在3月业绩会上，彩生活管理层表示，公司具有市场化基因，锻炼了它在中端项目和低价项目上的盈利能力。未来会研究挖掘中端蓝海市场，发挥彩生活低成本运作优势的同时，再增加物业费的议价能力和收缴率，相信收入和利润逐渐恢复增长步伐。

　　内在推动营收上升的内外隐形因素已逐渐向好，但量变至质变需要一个过程。

　　至于彩生活经营改革值不值得投资者等待，或许李宁公司（2331.HK）涅盘重生的案例可供一定参考。

　　2011-2014年，李宁在经过多年野蛮快速增长后的危机显现，收入下滑亏损不断，这背后是品牌定位老土、产品缺乏创新、渠道库存高企、终端不断关店、债务高居不下等因素。

　　而这一改变源于2015年创始人李宁重归公司掌舵代替过去的职业经理人开启改革序幕。

　　2015-2017年间，李宁一边去打折库存，关闭低效门店，并将过去传统大批发模式转向以消费为导向的零售模式，另一方面重构产品突出时尚，签约NBA球星韦德，精准定位营销管理等多方位经营改革。

　　经过三年的经营调整，改革效果显着。如今李宁品牌已从过去老土的形象转变成为国货潮牌，营收持续稳定上升，股价也从已经从2015年的底部上涨近8倍，而上涨的三个阶段分别是价值先行——财务修复——估值提升。

　　不过此之前往往是煎熬的，如李宁，外有阿迪达斯、耐克，内有安踏、特步等市场竞争激烈，而李宁基本不占优势，稍有不剩即会被淘汰出局。

　　来源：雪球

　　虽然两家公司属于不同行业，但有一定的共同之处，例如彩生活在物管行业发展多年，入驻的小区遍布全国，具有一定的先发优势和服务能力；只是目前公司业务策略调整，成果需时才能见效。

　　早前花旗发研报称，彩生活已决定在今年重新聚焦线下总楼面面积规模、基本服务质素及盈利能力。该行对公司的重新定位及改革持正面态度，或需要1至2年时间才能有成果，静待公司的基本面转变，并出现更清晰的盈利前景。

　　结语

　　在物业板块资金扎堆并出现调整的大环境下，多只价值低洼的个股已经出现价值修复。低估值彩生活已有扎实的面积管理基础，资本开支正在下降，新管理层上台业务改革成果值得期待，综上因素，投资者耐心等待彩生活因改革释放的潜在红利或可获得不错的收益回报。

　　但往往，等待是一种境界。

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