禹佳生活服务赴港上市！说好的轻资产，资产负债率为啥超96%？

　又到年底，为了让业绩、总结好看一点，相信大部分打工人都在加班加点，其实公司也不例外。比如，近期房企百强禹洲集团宣布，分拆禹佳生活服务冲击上市。

　　房企分拆物业上市已是常态。

　　早在2014年花样年控股就分拆了物业板块彩生活上市，如今，截至12月16日收盘，花样年控股的股价为1.43港元/股，而彩生活的股价为3.44港元/股。

　　分拆物业上市的优势显而易见：多一家上市公司、多一个更好的融资平台；物业公司的新故事，对资本市场更有吸引力，估值、股价也往往表现不错。

　　禹佳生活服务是否也能延续这样的好故事呢？

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　　大部分房企分拆物业上市，其业绩主要还是依赖于自家的房地产业务，如明天（12月17日）将正式上市的远洋服务（详见：远洋服务上市在即，近两年半，资本负债比率超400%！）。

　　禹佳生活服务也不例外。所以，蜜姐先跟蜜友们简单聊下禹洲集团的情况。

　　禹洲集团是一家不折不扣的老牌房企，于1994年在厦门成立。

　　2006年启动全国拓展战略；2009年，禹洲集团地产板块在我国香港联交所上市；2016年，其总部搬到了上海；2020年启用深圳总部，公司名字由原来的禹洲地产股份有限公司更名为禹洲集团控股有限公司。

　　禹洲集团官网介绍是房企30强，中指院的数据显示2019年其销售额排第50名；今年1-11月的销售额排名第34位，拿地金额排名52位；克尔瑞今年1-11月的操盘金额榜单排第43位。

　　但直到2018年其才提出千亿目标，就在本月初发布好消息：已提前完成千亿销售目标。

　　从发展的轨迹来看，禹洲集团几乎赶上了我国房地产行业高速发展的所有红利期。

　　但奔向千亿俱乐部稍晚，且股价表现平平。

　　上市11年，截至12月16日收盘，禹洲集团的股价仅为2.77港元/股，合约销售额破千亿，总市值不到200亿！而其前身禹洲地产上市时的发行价就为2.7港元/股。

　　11年，股价仅仅涨了0.07港元，这让蜜姐一度怀疑是不是搞错了，再三确认……

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　　12月7日，就在禹洲集团宣布提前完成千亿销售目标当天，股价还下跌了2.02%。

　　实际上，千亿目标的冲刺也并非易事。

　　图片来源|禹洲集团公告

　　据禹洲集团的财报和公告披露，今年上半年仅完成合约销售额428.5亿元；截至10月底，完成合约销售额885.84亿元，7-10月，每个月平均完成超110亿元；11月完成100.29亿元；12月1-7日，完成13.87亿元。

　　一天一个小目标，想想就刺激。

　　但增收不增利的尴尬，并未快速让好消息转变为资本市场看好的理由。

　　2020年半年报显示，期内禹洲集团实现收入140.69亿元，同比增长20.36%；但净利润同比下降18.72%；归属公司股东的净利润10.19亿元，比2019年同期减少约6.2亿元，同比下滑37.83%！

　　这样的尴尬，实际上已持续了较长时间。

　　据东方财富(300059,股吧)统计的数据显示，2017-2019年，禹洲集团的毛利润分别为76.83亿元、74.67亿元和60.92亿元。逐年下滑趋势明显，尤其是2019年比2018年减少了13.75亿元，同比下滑18.42%。

　　图片来源|互联网

　　相比2015-2017年，其毛利率同比增速超30%，甚至超50%，最近两年的下滑幅度实在太明显。

　　2017-2019年，禹洲集团的归母净利润同比下滑幅度也是相当惊人，分别为57.19%、25.6%和2.88%。

　　禹洲集团也意识到了问题。

　　在今年中期业绩会上，禹洲集团创始人、董事局主席、执行董事及行政总裁林龙安表态，完成千亿目标后，量不能少，但未来2-3年不再追求量，而是需要以利润导向为基础的业绩增长。

　　此外，从区域销售分布上来看，尽管从2006年禹洲集团就开始了全国拓展战略，但其至今仍偏重单一区域。

　　图片来源|禹洲集团2020半年报

　　据今年半年报显示，禹洲集团各区域销售差距明显，期内，长三角区域、海西经济区、环渤海区域、大湾区、西南区域及华中地区分别贡献确认收入金额的58.38%、 6.50%、20.73%、0.14%、4.70%及9.55%。

　　从完成的合约销售额来看，差距更大。比如，长三角区域完成的合约销售额高达267.68亿元左右，占禹洲集团整体合约销售额的62.47%。

　　其中合肥、苏州、上 海、南京及杭州作为该区域的核心布局城市，合计贡献合约销售额214.41亿元！占禹洲集团整体合约销售额的50%左右。

　　当然，总的来说，禹洲集团今年的表现还是不错。

　　年初，禹洲集团提出的千亿目标和分拆物业上市的目标，目前第一个完成了，第二个赶在年底的“末班车”拼命冲刺。

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　　最后来说下赴港上市禹佳生活服务。

　　想必看完前面禹洲集团的大致情况，蜜友们也能理解它为啥要着急分拆物业上市了。

　　从目前禹佳生活服务的招股书来看，要讲好一个对资本市场有吸引力的故事，难度不小。

　　禹佳生活服务在行业中的排名与禹洲集团相似。

　　据中指院按综合实力排名的物业服务百强企业排行榜，禹佳生活服务在2019、2020均排名第36位。

　　从收入和利润增速来看，禹佳生活服务表现还是不错。

　　据招股书披露，2017-2019年，禹佳生活服务的收入分别为305.1百万元、393.9百万元和543.7百万元，复合年增长率为33.5%；

　　同期，年度利润分别为23.7百万元、34.2百万元、65.3百万元，复合年增长率达66.2%。

　　但有如下几个方面，不利于禹佳生活服务讲好故事。

　　第一，禹佳生活服务的物业管理服务毛利率，与行业平均水平30%相比，略低。

　　2017-2019年及截至今年6月底，其物业管理服务毛利率分别为19%、21.5%、23%和23.7%。

　　第二，作为物业板块，轻资产的优势之一就是负债低，但禹佳生活服务近年来的资产负债率却挺高，甚至超过不少房企。

　　招股书披露，2017-2019年及截至今年6月底，禹佳生活服务的资产负债比分别为87.0% 、88.2% 、96.8%和96.4%。

　　第三，业务依赖禹洲集团，也因此与禹洲集团存在同样的另一问题：依赖单一区域的收入。

　　比如，对长江三角洲地区和海峡西岸地区依赖严重，两者在禹佳生活服务物业管理服务中占比从2017-2019年均超85%，最高时超95%；截至今年6月底占比依然高达86.3%。

　　当然，这也是不少分拆物业公司普遍存在的问题。

　　而禹佳生活服务也通过收购其他公司，在改善这一状况。

　　比如，今年7月，其通过收购一家位于浙江舟山的物业管理服务提供商，获得了42个由独立第三方物业开发商开发的项目。

　　总的来看，分拆物业赴港上市的热潮不减，物业公司的红利期还在，进入资本市场可能性还是很大。

　　房企本身发展快，当然加分，本身发展不顺或压力大，物业公司也会受到牵连。但要讲好故事，获得资本市场的认可，长期还得靠物业公司自身的运营能力。