荣万家通过聆讯：上半年收入增加98% 或成明年港股第一家物管公司

　　近两年，港股迎来了物管公司上市潮，截止2020年12月12日，共有36家来自内地的物业管理公司在香港挂牌上市，其中今年共有16家物业公司在港上市，超过去年的12家，这些物业股大多数由规模型房地产开发企业分拆而来。

　　6月29日，荣盛发展(002146,股吧)发布公告称，公司收到控股子公司荣万家生活服务股份有限公司（简称“荣万家”）通知，荣万家已于2020年6月24日向香港联交所递交首次公开发行境外上市外资股并在香港联交所主板上市的申请资料。

　　据港交所12月21日披露资料显示，荣万家通过聆华泰国际为独家保荐人。值得注意的是，这距离招股书失效日期仅差2天，而于这个时点通过聆荣万家有望成为2021年第一家在港股上市的物业公司。

　　近三年收入年复合增长率32.3%

　　荣万家是扎根环渤海经济圈、服务范围涵盖长三角地区及大湾区等重点区域的全国性战略服务网络的综合性物业管理服务提供商。截至2020年6月30日，荣万家共管理272个物业管理项目，在管总建筑面积为52.4百万平方米；已订约管理380个物业管理项目，总合约建筑面积为80.6百万平方米。

　　根据中指院的资料，以截至2019年12月31日在管建筑面积计，公司在整体中国物业管理行业的市场份额为0.2%。

　　从收益方面来看，2017年至2020年上半年，荣万家的收入分别为7.32亿元、9.02亿元、12.82亿元及7.65亿元。2017年-2019年三年的收入年复合增长率达到32.34%，2020年上半年同比增长37.41%。

　　同时，2017年至2020年上半年，荣万家的年度利润分别为0.38亿元、0.72亿元、1.13亿元、0.53亿元。2017年-2019年年度利润年复合增长率达到71.82%，2020年上半年同比增长98.1%。由此可见，荣万家的利润增速超过收入增速。

　　从盈利能力来看，公司的毛利率近年来不断上升，2017年至2020年上半年，公司的毛利率分别为16.0%、16.7%、18.2%、20.3%及28.6%。公司称，17年至18年的毛利率的上升主要由于平均物业管理费增加而带动的物业管理服务毛利率上升，18年至19年的毛利率提升主要由于毛利率较高的服务（例如物业交付服务及前期设计及咨询服务）贡献增加而带动非业主增值服务毛利率上升。

　　业务高度依赖母公司

　　与大多数从房地产分拆出的物业公司一样，荣万家也难逃严重的母公司依赖症。

　　招股书显示，荣万家的在管面积基本都是靠母公司输送。截至2020年上半年，荣万家5241万平方米的已订约总建筑面积中，来自荣盛发展集团的就有5165万平方米，占比达到了98.6%。此外，2017年-2019年，荣万家的在管建筑面积中分别有100%、99.98%、99.5%来自荣盛发展集团。

　　此外，2017-2019年度及2020年上半年，其就荣盛发展集团所开发的项目提供物业管理服务所得收入分别约为4.59亿元、5.53亿元、7.02亿元及3.29亿元，分别占同期物业管理服务所得收入的100.0%、99.9%、99.8%、99.9%及 99.3%。值得注意的是，近年来，来自独立第三方的物业开发项目的物业管理服务收入最高仅为0.7%。

　　与此同时，荣盛发展集团亦为公司的单一最大客户，2017-2019年度及2020年上半年，荣万家向荣盛发展集团及其联系人销售所得收入分别占同期总收入的约30.1%、31.1%、38.9%、32.5%及39.8%。同时，荣盛发展集团及其联系人亦为荣万家的供应商，公司向荣盛发展集团多名联系人 采购产品，主要包括物业工程服务的建筑材料及我们业务的其他杂项产品，同期采购额分别占销售成本总额的约0.3%、0.5%、1.1%及1.2%。

　　从公司股权架构来看，IPO前，荣盛房地产发展持有荣万家生活83.52%的股权，盛绎德商务持股8.42%，中鸿凯盛持股8.06%。