上市仅两月，领地控股分拆旗下物业公司赴港IPO，负债压力或将缓解？

　　财联社（北京，记者 李洁）讯，登陆港交所仅两个月的领地控股（06999.HK），正式分拆旗下物业公司赴港上市。

　　2月9日晚间，领悦服务集团有限公司（以下简称“领悦服务”）向港交所递交了招股书。截至2020年9月30日，领悦控股已签约管理226项物业，总签约建筑面积约3490万平方米；拥有160项在管物业，总建筑面积约1870万平方米，遍及32个城市。

　　“融资环境的收紧使房企融资门槛和融资成本均有提高，为了提升资信，缓解资金压力，房企倾向通过分拆业务上市获取融资，拓宽融资渠道，降低融资成本和财务杠杆。”亿翰智库分析师于小雨表示。

　　据悉，领悦服务业务主要分布在四川省，截至2020年9月30日，其于四川省在管物业面积的收益占总收益的78.7%。

　　招股书披露，2018年、2019年以及截至2020年前9月，领悦控股的收益分别为1.69亿元、2.8亿元、3.02亿元；毛利分别为0.45亿元、0.86亿元、1.04亿元；净利润分别为0.14亿元、0.35亿元、0.54亿元。

　　此外，领悦服务主要向领地控股集团开发的物业提供物管服务，物管服务及非业主增值服务的大部分收益均来自于领地控股。

　　2018年、2019年以及截至2020年9月30日止九个月，领悦服务来自领地控股所开发物业提供物业管理服务的收益分别约为0.97亿元、1.23亿元及1.46亿元，分别占来自物业管理服务收益的85.7%、67.5%及69.4%。

　　而领悦服务向领地控股提供非业主增值服务产生的收益分别约为0.45亿元、0.62亿元及0.48亿元，分别占非业主增值服务产生收益的91.2%、69.1%及59.2%。

　　“领地控股集团的业务、财务状况或前景或其开发及落成新物业的能力出现任何不利发展，可能影响我们取得物业管理服务及非业主增值服务相关新服务合同的成功率。”领悦服务在招股书中表示。

　　因此，领悦服务也在致力从独立第三方获取更多物业管理服务合同，并通过收并购等方式，来获取第三方物业。

　　截至2020年9月30日，领悦服务的资产总值为3.04亿元，流动负债为2.05亿元，期末现金及现金等价物为0.47亿元。

　　“往年房企分拆物业公司上市后净负债率均有不同幅度的下降，因此房企分拆业务上市的直接目的之一是为了降低负债率，减少‘三道红线’对其未来经营发展带来的影响。”于小雨如是说。

　　根据领地控股公布的数据，截至2020年5月末，其未偿还银行及其他借款总额约为151.76亿元，剔除预收账款的资产负债率为80.2%。2018年、2019年以及截至2020年5月末，该公司净资产负债比率分别为110%、140%和153%，高于行业平均水平。

　　按照融资新规“三道红线”，剔除预收账款的资产负债率不超过70%、净资产负债率不超过100%、现金短债比不小于1倍的标准，领地控股面临一定降负债压力。

　　于小雨表示，2021年房企分拆业务上市仍会是常态，尤其是分拆物业上市，此外还有代建、商业、酒店等业务，都可为房企起到降低负债率的作用。