鲁商生活服务IPO：在管面积1800万方 毛利率远低于港股物业公司均值

　　7月6日讯：鲁商生活服务股份有限公司（简称“鲁商生活服务”或“公司”）在7月2日向港交所递交了招股书，农银国际为独家保荐人。

　　山东国资委控股

　　股权结构上看，重组后代表山东国资的【鲁商发展(600223)、股吧】(600223,股吧)拥有52%的鲁商生活服务股份处于控股地位，其他股东拥有48%股份。值得注意的是，相比于大多数赴港上市的物管公司来说，鲁商生活服务未成立境外上市主体，仅在相关股权与资产腾挪梳理完成后，完成公司转制。

　　招股书披露，所属鲁商服务的资产并不多，其目前直接控股的仅有3家，蓝岸园林和鲁商设计是今年1月份新增投资，鲁商唐安是去年12月新增的投资。

　　资料显示，蓝岸园林主要从事提供景观美化服务，成立于2008年，此前是【鲁商置业(600223)、股吧】的全资控股公司；鲁商唐安虽冠由物业公司之名，但其主要经营业务还是在市政环卫这一块；鲁商设计主要从事提供建筑设计服务，成立于2011年5月。

　　在管面积1800万方：近九成位于山东

　　招股书披露，鲁商生活服务成立于2006年，总部位于山东省济南市。截至2021年3月31日，鲁商生活服务管理65个物业，在管总建筑面积约1790万平方米，其中61个已签约物业及61个在管物业(在管总建筑面积约1580万平方米)位于山东省，服务近80000户家庭和企业客户。

　　截至同日，鲁商生活服务位于山东省的在管项目贡献约88.3%在管总建筑面积，并于2020年以及截至2021年3月31日止三个月分别贡献总收入的82.5%及83.7%。

　　截至2021年5月31日，鲁商生活服务的已签约总建筑面积为2160万平方米，在管总建筑面积为1800万平方米。

　　收入复合年增长率19.5%

　　在收入方面，于往绩记录期间，鲁商生活服务收入以19.5%的复合年增长率从2018年的人民币2.82亿元增至2020年的人民币4.028亿元；纯利以36.1%的复合年增长率从2018年的人民币0.25亿元增至2020年的人民币0.45亿元。2018-2020年，三年的利润率分别为8.7%、9.01%、11.26%。

　　毛利率低于2020年在港物业上市公司均值8.8个百分点

　　从收入来源看，鲁商生活服务的收入主要有三部分构成物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，2020年底，鲁商生活服务总营收达到4亿元，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务的收入分别约为2亿元、1.2亿元、7896万元，分别占比50.6%、29.8%、19.6%。

　　于2018年、2019年、2020年及截至2020年及2021年3月31日止三个月，整体毛利率分别为16.4%、17.4%、19.8%、23.7%及22.6%。

　　获悉，据中指研究院发布《2021中国物业服务上市公司TOP10研究报告》显示，2020年在港物业服务上市公司毛利率均值和净利率均值分别为28.6%和15.3%，较2019年分别提升了约2.2和2.8个百分点，企业盈利能力持续稳健提升。

　　由此可见，鲁商生活服务无论是毛利率还是净利率都分别低于2020年在港物业服务上市公司8.8个百分点、4.04个百分点。

　　超七成在管面积来自关联方

　　招股书介绍，鲁商生活服务与鲁商发展集团及山东商业集团拥有长期密切的战略关系，山东商业集团及其联系人是鲁商生活服务的最大客户，自成立以来，其一直为山东商业集团开发的物业提供物业管理及增值服务。

　　截至2021年3月31日，鲁商生活服务的47个在管物业由山东商业集团开发，在管总建筑面积为1280万平方米，占同日鲁商生活服务在管总建筑面积的71.5%。

　　而在其和所有关联公司的业务往来中，鲁商发展集团的项目输入最为突出。截至2021年3月31日，鲁商服务有41个在管物业由鲁商发展集团开发，在管总建筑面积为1180万平方米，占同期在管总建筑面积的66.2%。

　　超九成物业管理收入由近七成在管面积贡献

　　招股书显示，在2020年，鲁商生活服务的物业管理服务占总收入过半，而其中有90%以上的收入来自鲁商发展集团开发的物业。2018年、2019年、2020年和2020年前3个月，来自鲁商发展集团开发的物业提供的物业管理服务的收入分别为1.6亿元、1.78亿元、1.98亿元和5510万元，分别占同期物业管理服务总收入的98.8%、98.7%、97.0%及91.6%。

　　超三成收入来自关联方

　　于2018年、2019年及2020年以及截至2021年3月31日止三个月，鲁商生活服务来自山东商业集团的收入分别为人民币5810万元、人民币8030万元、人民币12990万元及人民币3130万元，分别占其总收入的20.6%、25.0%、32.2%及30.1%。

　　IPO募资用途：

　　招股书披露，上市后公司所得资金净额将用于战略合作、收购及投资以扩大业务规模及多元化物业组合；加强物业管理服务及进一步开发我们的多元化社区增值服务，以进一步提升客户体验及满意度；投资于技术系统及标准化业务运营开发技术支持社区平台；及日常营运资金。

　　（综合 文/刘星）