首席视野交通银行唐建伟：楼市传统“金九银十”遇冷

　　凤凰网港股|下半年以来，房地产市场转入清淡，开发投资单月增速首次告负，传统“金九”遇冷。近期央行表态趋于缓和，房地产信贷可能边际改善，但可能不改楼市传统“银十”不再。

　　一、单月开发投资增速转负

　　9月单月房地产开发投资增速跌破零值，下降至-3.5%。上一次出现单月投资负增是在疫情冲击下的2020年2月，再一上次则要追溯到房地产“去库存”的2015年。1-9月份，全国开发投资112568亿元，同比增长8.8%；比2019年1-9月份增长14.9%，两年平均增长7.2%，为一年以来最低水平。三季度GDP初步核算中，房地产业增加值为18775亿元，同比负增，仅为-1.6%，转为经济增长的拖累项。

　　开发投资负增的原因主要有三个：

　　1. 房地产销售在严厉密集调控下快速走弱，降低了房企对未来房地产市场的预期，以及进一步扩大开发的意愿；

　　2. 房企融资“三道红线”、房贷集中度“两个占比”从严执行，制约了房企扩张负债进而扩张投资的能力；

　　3. 在部分头部房企负面事件影响下，出于对信用风险的考量，更多房企拿地、开工等开发投资决策趋于谨慎。1-9月份，房地产开发企业房屋施工、新开工、竣工面积同比增速继续回落，分别为7.9%、-4.5%、23.4%；第二轮集中供地流拍率大幅上升，土地购置面积同比下降8.5%。

　　相比住宅，办公楼和商业营业用房开发投资的收缩则更加明显。商办物业供给的弹性较大，对于实体经济与房地产行业周期的变化更为敏感。1-9月，办公楼和商业营业用房累计同比增速分别回落至-0.5%和-1.3%，是今年以来的首次负增。

　　二、房地产市场成交清淡

　　下半年以来，房地产市场转入清淡，三季度各月份商品房销售面积和销售额单月同比均为负增。今年前三季度，全国商品房累计销售面积130332万平方米，同比增长11.3%，两年平均增长4.6%；累计销售额134795亿元，增长16.6%，两年平均增长10.0%。房价增速也在加速回落。9月70个大中城市新房和二手房价环比转为下跌，增速分别为-0.1%和-0.2%。除去疫情冲击的去年2月份，已有6年未出现类似情形。

　　交易低迷和房价回落的主因，一方面是调控持续从紧，观望氛围浓厚，居民入市的动力不足；另一方面是按揭贷款额度紧张，削弱了居民购房的能力。随着10月基数走高，后续成交增速料将继续下滑。然而后续商品房供应可能面临库存储备不足的问题：

　　1. 从源头上，今年集中供地推迟，压慢了正常的供给节奏；

　　2. 房企土地购置面积持续低于新开工面积增速，新开工面积又持续低于施工和竣工面积增速，或造成新增可售项目接续不足。

　　三、资金环境总体偏紧

　　房地产开发企业资金面延续此前趋势，总体呈现偏紧的状态。1-9月份到位资金151486亿元，同比增长11.1%；比2019年1-9月份增长16.0%，两年平均增长7.7%。其中，国内贷款18770亿元，下降8.4%；利用外资59亿元，下降36.9%；自筹资金47212亿元，增长6.1%；定金及预收款56689亿元，增长25.6%；个人按揭贷款24124亿元，增长10.7%。

　　国内贷款和个人按揭贷款在开发企业到位资金中的比重，降至年内最低水平28.3%。从9月底房地产金融工作座谈会，到10月15日第三季度金融统计数据新闻发布会，央行对于房地产领域的信贷投放持续释放出缓和信号，要求银行业金融机构“保持房地产信贷平稳有序投放”，目的是“维护房地产市场平稳健康发展，维护住房消费者合法权益”。后续房地产开发贷款和个人住房贷款额度有望出现一定程度的改善，放款速度也可能加快。

　　四、今年楼市没有“金九银十”

　　展望10月份，在拿地及开施工均较为低迷的情况下，单月开发投资可能继续负增，成为拖累经济增长的因素之一；商办物业开发投资较住宅更为敏感，收缩幅度可能更加显着。市场交易料将延续低迷，叠加基数抬升影响，商品房销售增速或加速下滑，楼市传统“金九银十”持续遇冷。资金环境总体仍然偏紧，随着央行对房地产信贷的表态趋于缓和，开发贷和按揭贷额度及放款速度可能出现边际改善。

　　本文作者：唐建伟（交通银行金融研究中心首席研究员）、夏丹