券商聚焦中信证券指四季度为房企推盘关键时期 央企及国企地产债相对坚挺

　　中信证券发研报指，从2017-21年国家统计局的合计数据，1-4季度内地商品房住宅销售面积占比分别为17%、28%、25%、30%，2季度和4季度是房企推盘的关键时期，尤其是11月和12月。对于房地产销售来说，年底冲刺的重要性不言而喻。既然项目层面的现金流难以回笼，母公司偿还公开债券的资金来源就要依赖借新还旧。

　　该行认为，今年对于地产企业发债的支持政策分为两个阶段：第一阶段是5月通过信用保护工具和信用风险缓释工具助力了多家民企，第二阶段是8月开始的中债增担保发债，但都有各自的局限性。从房企主体利差来看，除了央企地产以外，其他类型房企的主体利差最近1个月仍以上行为主，当前基本处于历史极高的分位数。央企和国企开发商的估值表现相对坚挺，和广义民企之间形成明显的区分。

　　该行从地产债偿还资金来源的3条路径，分析这种现象。首先是销售恶化程度不同。2022年前9个月，央企、国企、混合所有制、民企地产的权益销售金额增速分别为-25%、-25%、-42%和-53%。其次是并购项目的主动权掌握在央企国企手中，央企国企控制敞口的自主性比较强。最后也是最关键的一点，在于实控人的支持能力不同。这里面既包括直接的增资，也包括央企、国企在融资渠道上的优势。