浙商证券：2月地产销售分化加剧 看好优质区位土储2023年进入销售释放期

　　获悉，浙商证券(601878)发布研究报告称，看好优质区位土储2023年进入销售释放期，重仓长三角和珠三角房企，土储仓位越聚焦销售弹性越大。建议关注1)都市圈聚焦型房企：华发股份(600325)(600325.SH)、越秀地产(00123)、滨江集团(002244)(002244.SZ);2)全国化龙头房企：保利发展(600048.SH)、招商蛇口(001979)(001979.SZ)、华润置地(01109);3)二手房新房联动逻辑持续存在，二手房中介贝壳(BEKE.US)和我爱我家(000560)(000560.SZ)持续看好。

　　▍浙商证券主要观点如下：

　　克而瑞百强销售2月榜单显示销售复苏分化加剧。

　　根据克而瑞销售数据，2月百强房企累计操盘销售金额同比-12%(降幅较1月收窄)，当月销售金额同比+15%，当月销售金额环比+30%。

　　分不同梯队来看，1-2月TOP1-10、TOP11-30、TOP31-50、TOP51-100房企累计操盘金额同比增速分别为0%、-5%、-36%、-30%，较1月同比增速分别提升+22pct、+27pct、+14pct、+11pct。

　　分不同类别房企来看，2月央国企全口径销售金额累计同比35%，当月同比+91%;地方央国企全口径销售金额累计同比+59%，当月同比+82%;民企同比数据分别为-40%和-24%。

　　从梯队增速和不同类型房企增速来看，行业集中度提升持续推进，且央国企量价修复势能显着强于地方国企和民企。

　　华发股份和越秀地产销售表现年初领跑。

　　从2月销售榜单来看，越秀地产2月当月全口径销售金额同比+353%，中国铁建同比+347%，华发股份同比+294%，销售增速在Top30榜单中分别位列前三。

　　全国化布局的央国企亦有抢眼表现，保利发展全口径销售金额当月同比+58%，中海地产+144%，华润置地+142%，招商蛇口+124%。

　　从销售表现来看，房企正逐步验证土储释放逻辑——2022年在核心一二线城市补充土储，2023年销售修复率先受益，市场延续了2023年分化加剧的趋势，印证了2023年度策略《稳中求进，分化加剧》：该行认为

　　1)2023年全国房地产销售大概率进入弱复苏(①保交楼的推进力度有待增强、②需求修复受购买力修复制约推进较缓)，年内修复前弱后强;

　　2)房企拿地和销售表现会进一步分化，2022年资金面稳健的房企在2022年核心城市补充优质土储，有望在2023年市场复苏阶段进入正循环，即受益于核心城市领先修复，新推土储带来的销售复苏弹性更大;

　　3)越聚焦的房企修复势能越强。

　　从2023年销售表现来看，2022年聚焦于长三角拿地的华发股份以及长期深耕广州的越秀地产，以及2022年优化土地储备布局的保利发展、中海地产、华润置地和招商蛇口，2023年年初推货销售受益于区位布局，销售表现抢跑行业。2023年继续看好积极在核心一二线城市补充优质土储的房企。

　　该行认为这类房企在市场修复阶段，销售和业绩修复的兑现力度更强。回顾历史周期，销售修复有助于房企估值上限突破(详见《鉴以往知未来之房地产周期底部特征研究》)。

　　风险提示：3月销售修复持续性有待观察;三月地产放松政策低于预期。