银河证券地产24年度策略：增量的下半程 存量的新征程

　　银河证券发布研究报告称，展望2024年，房开业务端房贷利率有望处于下行通道，购房首付比例维持低位，核心区域强者恒强。头部房企展现优秀的运营管理能力具有资金优势，市占率有望进一步抬升，供给端政策持续放松或对部分房企产生较大边际影响。看好：万科A(000002.SZ)、招商蛇口(001979.SZ)等。

　　▍银河证券主要观点如下：

　　回顾2023：销售去化承压。

　　销售整体改善低于预期，核心城市销售面积占比提高，期现结构背离，二手成交有所改善;库存仍处高位，去化周期有待下降;开工疲软，竣工增长，投资结构有变;拿地向核心集中，土地市场表现较弱。

　　展望2024：政策有望持续宽松，销售面积同比微降。

　　目前市场具有销售下滑、库存上行、开工下滑、竣工领先的特点。考虑到居民杠杆水平、城镇化率等因素，销售总体规模的支撑需要1)以时间换空间——房贷利率处于下行通道，降低购房成本消化库存;2)以空间换空间——核心区域强者恒强吸引住房需求;政策上持续放松需求侧、供给侧给予房企相应的支持。

　　有别于市场的悲观预期，预测2024年销售面积同比微降0.18%，中性预期下投资同比下滑3.97%，新开工和施工面积同比下降4.24%、8.92%;2030年前我国住房总需求有望维持在10亿方左右。

　　增量地产：周期下行阶段房企降杠杆缩表，拿地审慎。

　　目前楼市处于信用宽松阶段即需求侧降首付比例房贷利率下行、供给侧降融资门槛、降融资利率的阶段，居民消费尚未拐头、行业投资意愿出现分化。

　　未来，1)房企头部效应凸显;2)按照拿地推盘节奏推算，行业整体结算毛利率依然处于筑底阶段，房企间盈利能力或将分化;3)强运营将成为房企发展的关键。商品房开发之外的保障房、代建有望助力房地产发展向新模式转型。

　　存量地产：

　　1)商业地产：消费复苏尚待中低端向高端传导，核心城市消费有望表现韧性，必选消费或将表现稳定，布局核心城市的线下体验式业态零售物业有望率先复苏。2)在宏观经济复苏的前提下，REITs整体有望实现良好的经营表现。3)随着房地产开发业务集中度提升，伴随着竣工高峰，物管公司在管规模集中度有望相对应的提升。

　　风险提示

　　宏观经济不及预期的风险、房价大幅波动的风险、人口不及预期的风险、政策实施不及预期的风险、房屋销售不及预期的风险等。