荣盛规模发展“戏法”：大借大买 账面现金303亿难覆盖短债

　　原标题：荣盛规模发展“戏法”：大借大买，账面现金303亿难覆盖短债

　　编者按：波诡云谲的2019年过去了，房企们“活的”怎么样？

　　“现金为王”的时代，谁的现金面临困境？谁的业绩开始下滑？又有谁仍然稳健行驶？财报季来临，各家房企陆续交出成绩单。

　　搜狐财经从即日起，陆续推出《2019房企年报深读》专题，对各家房企的年度考卷进行评析。

　　第七期关注的企业是荣盛发展。

　　4月8日，荣盛发展公布2019年度业绩。

　　年报显示，2019年荣盛发展（002146）实现营业收入709.12亿元，同比增长25.8%；归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长20.57%，扣非净利润90.42亿元，同比增长23.25%。

　　但值得注意的是，荣盛发展2019年取得销售回款仅860亿元，只完成年度计划的93.48%。

　　不仅如此，荣盛发展的货币资金已经不足以覆盖短期债务。年报显示，截至去年末，荣盛发展一年内到期的有息负债为348.3亿元，占总借款660亿元的50%以上，而账上货币资金仅为303.55亿元。

　　去年买地支出266亿，经营现金流净额下滑87.9%

　　2018年,荣盛发展首度跻身千亿房产之列。根据财报披露的数据，2019年，荣盛发展录得签约销售额1153.56亿元，同比增长13.58%。

　　但荣盛发展千亿元销售背后，是高负债和高风险并存的发展模式。

　　截至2019年末，荣盛发展录得总资产2545.95亿元，负债总额达到2099.22亿元，资产负债率82.45%。截至报告期末，荣盛受限货币资金为49.6亿元。

　　荣盛发展去年经营活动现金流净额仅有21.2亿元，相比2018年175.1亿元，同比跌幅达87.9%。

　　分季节来看，2019年第一季度净流出11.67亿元，二季度净流出45.72亿元，三季度现金流转正流入0.97亿元，四季度继续流入77.63亿元。

　　（摘自荣盛发展2019年度报告）

　　持续扩大土储或是引发资金流出的原因之一。

　　年报显示，荣盛2019年在河北、山东、浙江、江苏、广东、湖南等36个城市获得土地102宗，建筑面积 979.34 万平方米，价格合计 302 亿元，权益购地金额 266.04 亿元。

　　2019年全年，荣盛发展新增土地储备为2018年的129%，截至报告期末，该公司土地储备建筑面积3726.64 万平方米。

　　荣盛发展在公告中表示，2019年新增的土储主要通过招拍挂、股权收购、旧村改造等方式获得。

　　即便如此，截至2019年年末，荣盛发展的土地储备建筑面积较半年报时仍减少了233万平米。

　　自2018年跨入“千亿俱乐部”后，为保住持续的增长节奏，荣盛一直需要依靠大手笔买地来支撑后续的增长。

　　年报显示，荣盛发展2019年度拿地均价为3083.71元/平方米。

　　2020年一季度，荣盛发展再度斥资63.86亿元新获17宗土地。根据最近的消息，荣盛发展于4月8日在成都土拍市场以50%的溢价率竞得一幅地块，地价23.51亿元。

　　年内两次发债，利息支出增长近15%

　　2019年度，虽然荣盛发展录得正向营收和净利润增幅，但是相较于过去，荣盛的增速却在下降。

　　财报显示，荣盛2019年同比上年增速下降超过20个百分点；归属上市股东净利润增幅同比2018年下降超过10个百分点；扣非净利润这一关键指标增幅同比2018年下降近50%。

　　财报显示，荣盛发展2019年取得销售回款仅860亿元，只完成年度计划的93.48%。

　　在现金不足以覆盖短期债务的压力下，荣盛发展决定通过发行债券筹集资金借新还旧。

　　3月18日，荣盛发展发布发行公司债的预案公告，拟分期发行不超过120亿元的公司债。发行期限不超过5年，可以是单一期限品种，也可以是多种期限的混合品种。

　　公告显示，募集资金拟用于偿还公司借款、调整债务结构、补充营运资金、改善公司财务状况或项目投资等。

　　事实上，最近四个月以来，荣盛发展已经进行过三次融资。第一次是2019年12月26日，荣盛发展控股子公司荣盛兴城投资有限责任公司拟发行不超过10亿元公司债。

　　第二次是1月30日，荣盛发展境外间接全资子公司刚完成一笔3亿美元的债券发行，期限为364天，票面利率8.75%。

　　第三次是3月19日，荣盛发展公告2020年第一期超短期融资券发行，融资额14.1亿元，期限270天，利率为6.98%。上述融资目的均为偿还贷款，改善债务结构，减轻偿债压力。

　　年报显示，荣盛发展2019年度筹资活动现金流入529.17亿元，较上一年的405.09亿元大幅增长30.6%。其中，2019年度取得借款收到的现金合计478.03亿元，较上一年度391.97亿元增幅为21.9%。

　　大幅增加的负债也增加了荣盛发展的偿债支出。2019年度，荣盛发展偿还债务支付的现金达427.5亿元，同比增长3.6%。财报显示，荣盛发展2019年度财务费用为9.16亿元，同比增长14.25%。2018年财务费用为8.02亿元，较2017年度增长261%。

　　荣盛发展在年报中表示，财务费用增加主要为报告期利息支出增加所致。

　　而如果今年销售回款不理想，或将对融资的依赖进一步增加。

　　就在年度报告发布的四天前，荣盛发展披露了截至2020年3月份的销售情况。

　　根据公告，2020年1至3月，荣盛发展累计实现签约面积135.38万平方米，同比下降11.56%；实现签约销售额138.86亿元，同比下降16.81%。

　　其中，2月份的销售额同比下滑幅度达76%。