代建万亿元蓝海市场待挖掘 “管理红利”下业务渗透率提升

　　本报记者 王丽新

　　随着房地产行业专业化程度越来越高，物业、代建、景观等细分业务开始分拆独立出来，相关企业也开始登陆资本市场。

　　5月31日，中原建业正式在港交所上市，成为继绿城管理控股之后在港股市场上的第二家内地房企代建企业。与此同时，这一以轻资产商业模式见长的万亿元量级市场再次进入投资者视野。

　　“代建已由探索起步阶段，进入令人瞩目的创新发展新阶段。”在首届中国代建价值峰会上，广东省房地产行业协会会长王韶向等媒体如是指出。“在楼市发展趋于变缓的前几年，各大房企均在寻求破局之道，中小房企更加面临走出发展低谷的问题。”海南裕泰投资有限公司执行董事王红兵亦表示，代建企业助力中小企业摆脱开发经验、开发能力及经验不足的困境，助其掌握了后期市场发展的先机，迎来发展转折点。

　　放眼国内房地产代建的发展历程，不难看出，代建行业的迅速发展，主要是中国房地产宏观调控倒逼企业变革，进入“白银时代”的房地产企业，对专业化提出更高要求，越来越多的企业开始进行多元化尝试以及跨领域资源整合，由“重”变“轻”成了房企转型的核心诉求。在此背景下，代建模式的赛道将不断拓宽，市场需求也会逐步扩大。

　　代建赛道规模有待拓宽

　　《中国房地产代建行业发展蓝皮书》显示，未来由于市场需求的不断扩大，越来越多品牌房企开始转型，代建行业的企业规模得到迅速扩充，市场渗透率逐年提升。代建市场规模占比将以年均21.3%的速度高速增长，到2025年，代建行业规模预计渗透率将达到12.5%，对应2021年的4.8%的渗透率。按照欧美模式下代建业务占比可做到20%-30%，以平均值25%估算，代建行业的渗透率还有5.2倍的空间，赛道广阔，未来发展十分可观。

　　“到2020年，中国城镇化率为63.89%，跟发达国家还差了十几个百分点，每年还有大量的投资建设规模，至少需要十多年到二十年的发展。根据最近两年数据，每年大概有14万亿元投资额，这个背后就会存在不同比例的代建或者是开发管理的需求，包括住宅投资10万亿元、商业用房1.3万亿元、写字楼大概在6500亿元、工业仓储用房大概是8000亿元、科教大概是5000亿元，这个量不小，其背后都会有代建需求。”金地集团（600383）开发管理公司总经理蔡戈鸣向等媒体表示，正是因为看到代建是轻资产业务，具有相对低风险的收益空间，并且代建业务可在资本市场分拆上市等多重原因，众多主流品牌房企对代建业务愈加的关注。当下这个阶段，代建领域俨然成为继物业管理之后的又一个风口。

　　对此，广发证券发展研究中心执行董事、首席分析师乐加栋表示，代建行业的资本实力有几方面体现，其中委托方群体的多元化夯实了其发展的宽度，未来政府代建仍将是代建市场的重要支柱，另外，中小企业、国企及非商品住宅等领域也将齐头并进，共拓前路；此外，行业的先进性还表现在其标的的稀缺上，中国房地产市场从土地红利、金融红利向管理红利的转化中，代建无负债、强现金流、抗周期等特点使其安全性较高，轻资产模式优势明显，因此在房地产轻资产领域具备稀缺性优势，理应享受更高估值。

　　开启竞合发展新模式

　　众所周知，当前，轻资产管理行业走上“风口”，绿城管理以“中国代建第一股”的领先姿态，引领相关企业陆续开启上市进程。

　　5月27日，在中国首届代建价值峰会上，绿城管理、当代管理、华润置地、金地管理、雅居乐房管、中原建业6家代建领军企业宣布组建轻资产联盟，绿城管理CEO李军将担任首届轻资产联盟轮值主席。业内将其解读为，这意味着中国的代建行业迎来了竞合发展的新阶段，代建企业从各自作战变为了强强联手，有望成为中国房地产开发模式重塑的关键助推器。

　　“以前投资人认为我们属于地产行业，受政策宏观调控影响，但事实上的业绩证明，宏观调控对代建行业形成了利好。”绿城管理CEO李军表示，政府的采购服务、城市更新等，广阔的存量市场可以让代建需求持续存在。与纯粹的物业公司相比，代建的业务量更大，利润水平也明显更高。

　　而对于更多头部企业参与到代建行业的市场格局，李军坦然道，头部企业进入代建行业当然会带来竞争，但我们对这种情况比较坦然。因为未来所有的头部企业都会做代建，区别只是谁来的早一点谁来得晚一点。更多参与者的加入，意味着我们可以加快做大行业蛋糕。未来，代建联盟有可能成长为社会化的联盟，在管理标准化和信任体系基础上建立起的产业协同，可以帮助所有的参与方做到交易成本最低、产出效益最大化。